Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·56 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -16.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 40.2% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -16.7%✓4. sal✓KBH-klassiker 1900✓Sol 100✓64 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.952 kr/m² × 64 m² = 4.732.937 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
64 m²
Værelser
3
Byggeår
1900
Udbudspris
5.645.000 kr.
Dage på markedet
56d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.720 kr./år
Alpha
-16.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.732.937 kr.
73.952 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.680.720 kr.
88.761 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.797.820 kr.
74.966 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.645.000 kr.
88.203 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.732.937 kr.
73.952 kr./m²
-16.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.000.000 kr.
15.625 kr./m²
-82.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-15.0%
α (alpha)-16.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-15.0%
Gross rental/år95.520 kr.
Salgspris4.732.937 kr.
Profit (1 års hold)-852.263 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.3%
α (alpha)-16.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-7.3%
Gross rental/år136.992 kr.
Salgspris5.064.243 kr.
Profit (1 års hold)-479.485 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.8%
α (alpha)-16.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast2.8%
Gross rental/år265.948 kr.
Salgspris5.433.412 kr.
Profit (1 års hold)18.640 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)179.712 kr.
− Ejerudgifter/år-42.720 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)95.520 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)136.992 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)265.948 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.645.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.645.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.645.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+33.870 kr.
= Tx-omkostning35.720 kr.
+ Tilbudspris5.645.000 kr.
= Total investeret5.680.720 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.732.937 kr.
− Investeret-5.680.720 kr.
= Spread-947.783 kr.
÷ Investeret÷ 5.680.720 kr.
= Alpha-16.7%
Mægler
kr/m² (udbud)88.203 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-05-13normal
4.025.000 kr.62.891 kr./m²
2019-12-09normal
2.600.000 kr.40.625 kr./m²
2018-01-11normal
2.400.000 kr.37.500 kr./m²
2008-02-29other
1.900.000 kr.29.688 kr./m²
2001-02-12normal
764.598 kr.11.947 kr./m²
1998-10-14normal
476.000 kr.7.438 kr./m²
1998-08-13normal
337.410 kr.5.272 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.025.000 kr.2025-05-13 · 1 år siden
Udbudspris implicerer40.2% pa
FMV implicerer17.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-22.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Totalrenoveret 3-værelses med stor altan
Velkommen til denne charmerende, nyrenoverede lejlighed med stor altan, et skønt soveværelse, en indbydende opholdsstue og et lyst køkken-alrum. Boligen fremstår gennemgående lys og velholdt med flotte plankegulve i træ og en række herskabelige detaljer. Lejligheden egner sig ideelt til både parret, som delevenlig bolig eller til singlen.LEJLIGHED: Du bydes velkommen i en rummelig fordelingsentré med adgang til samtlige rum, hvilket skaber en optimal planløsning og gør boligen særdeles delevenl