Udbudspris
5.395.000 kr.
84.297 kr/m²
Vores estimat
5.478.676 kr.
85.604 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.6 %
+83.676 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.9 %
Comp-engineP10 67.689 · median 72.303 · P90 85.529 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·176 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 34.0% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -14%!α +0.9%✓4. sal✓KBH-klassiker 1900✓Sol 100✓64 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 85.604 kr/m² × 64 m² = 5.478.676 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
64 m²
Værelser
3
Byggeår
1900
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
176d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.720 kr./år
Alpha
0.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.478.676 kr.
85.604 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.429.220 kr.
84.832 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.539.111 kr.
86.549 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.297 | 5.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.604 | 5.478.676 kr. | +1.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 67.689 | 4.332.096 kr. | -19.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.303 | 4.627.361 kr. | -14.2 % | 8 comps inden for 1 km, median 117 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 85.529 | 5.473.872 kr. | +1.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.625 | 1.000.000 kr. | -81.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.7%
α (alpha)0.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast2.7%
Gross rental/år95.520 kr.
Salgspris5.478.676 kr.
Profit (1 års hold)144.976 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.4%
α (alpha)0.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast7.4%
Gross rental/år136.992 kr.
Salgspris5.697.823 kr.
Profit (1 års hold)405.595 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.6%
α (alpha)0.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast20.6%
Gross rental/år265.948 kr.
Salgspris6.289.520 kr.
Profit (1 års hold)1.126.248 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)179.712 kr.
− Ejerudgifter/år-42.720 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)95.520 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)136.992 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)265.948 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.478.676 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread49.456 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha0.9%
Mægler
kr/m² (udbud)84.297 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-05-13normal
4.025.000 kr.62.891 kr./m²
2019-12-09normal
2.600.000 kr.40.625 kr./m²
2018-01-11normal
2.400.000 kr.37.500 kr./m²
2008-02-29other
1.900.000 kr.29.688 kr./m²
2001-02-12normal
764.598 kr.11.947 kr./m²
1998-10-14normal
476.000 kr.7.438 kr./m²
1998-08-13normal
337.410 kr.5.272 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.025.000 kr.2025-05-13 · 1 år siden
Udbudspris implicerer34.0% pa
FMV implicerer36.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Totalrenoveret 3-værelses med stor altan
Velkommen til denne charmerende, nyrenoverede lejlighed med stor altan, et skønt soveværelse, en indbydende opholdsstue og et lyst køkken-alrum. Boligen fremstår gennemgående lys og velholdt med flotte plankegulve i træ og en række herskabelige detaljer. Lejligheden egner sig ideelt til både parret, som delevenlig bolig eller til singlen.LEJLIGHED: Du bydes velkommen i en rummelig fordelingsentré med adgang til samtlige rum, hvilket skaber en optimal planløsning og gør boligen særdeles delevenl