iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Overgaden Oven Vandet 20, 2.

1415 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.595.000 kr.
89.353 kr/m²
Vores estimat
7.340.167 kr.
86.355 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.4 %
-254.833 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.0 %
Comp-engineP10 73.370 · median 89.938 · P90 94.270 kr/m²6 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·141 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 3
✗2 deal-breakers✗Stand 4/10✗α -4.0%!Comps usikre (6)✓Sol 90✓Klassisk 1802✓2. sal✓85 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 86.355 kr/m² × 85 m² = 7.340.167 kr.
Overgaden Oven Vandet 20, 2.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
85 m²
Værelser
3
Byggeår
1802
Udbudspris
7.595.000 kr.
Dage på markedet
141d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.264 kr./år
Alpha
-4.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.340.167 kr.
86.355 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.642.420 kr.
89.911 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.454.725 kr.
87.703 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris89.3537.595.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM86.3557.340.167 kr.-3.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1073.3706.236.464 kr.-17.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median89.9387.644.754 kr.+0.7 %6 comps inden for 1 km, median 622 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9094.2708.012.934 kr.+5.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering27.6472.350.000 kr.-69.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.8%
α (alpha)-4.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-1.8%
Gross rental/år161.136 kr.
Salgspris7.340.167 kr.
Profit (1 års hold)-141.117 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.0%
α (alpha)-4.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år228.456 kr.
Salgspris7.633.774 kr.
Profit (1 års hold)219.810 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.5%
α (alpha)-4.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast15.5%
Gross rental/år352.032 kr.
Salgspris8.426.512 kr.
Profit (1 års hold)1.136.124 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år224.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)291.720 kr.
− Ejerudgifter/år-63.264 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)161.136 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)228.456 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)352.032 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+45.570 kr.
= Tx-omkostning47.420 kr.
+ Tilbudspris7.595.000 kr.
= Total investeret7.642.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.340.167 kr.
− Investeret-7.642.420 kr.
= Spread-302.253 kr.
÷ Investeret÷ 7.642.420 kr.
= Alpha-4.0%

Mægler

kr/m² (udbud)89.353 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-03-02normal
3.495.000 kr.41.118 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.495.000 kr.2017-03-02 · 9 år siden
Udbudspris implicerer9.0% pa
FMV implicerer8.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende lejlighed med direkte kig til kanalen

Charmerende lejlighed med direkte kig til kanalenPå Overgaden Oven Vandet 20, 2. finder du en helt særlig lejlighed i en fredet ejendom fra 1802 – med en beliggenhed og udsigt, som er svær at finde tilsvarende i København.Ejendommen blev oprindeligt opført for en skibskaptajn og er en del af den historiske bebyggelse langs kanalen, hvor livet tidligere var tæt knyttet til handel og søfart. I dag fremstår bygningen som et smukt og velbevaret stykke København, fredet siden 1918.Boligen er fordelt