iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Overgaden Oven Vandet 20, 2.

1415 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·81 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -7.9% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -7.9%✓Sol 90✓Klassisk 1802✓2. sal✓85 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 87.215 kr/m² × 85 m² = 7.413.248 kr.
Overgaden Oven Vandet 20, 2.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
85 m²
Værelser
3
Byggeår
1802
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
81d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.264 kr./år
Alpha
-7.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.413.248 kr.
87.215 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
94.645 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.527.370 kr.
88.557 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.995.000 kr.
94.059 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.413.248 kr.
87.215 kr./m²
-7.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.350.000 kr.
27.647 kr./m²
-70.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.8%
α (alpha)-7.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-5.8%
Gross rental/år161.136 kr.
Salgspris7.413.248 kr.
Profit (1 års hold)-470.436 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.0%
α (alpha)-7.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.0%
Gross rental/år228.456 kr.
Salgspris7.932.175 kr.
Profit (1 års hold)115.811 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.3%
α (alpha)-7.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast11.3%
Gross rental/år352.032 kr.
Salgspris8.510.409 kr.
Profit (1 års hold)817.621 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år224.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)291.720 kr.
− Ejerudgifter/år-63.264 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)161.136 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)228.456 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)352.032 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.413.248 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-631.572 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-7.9%

Mægler

kr/m² (udbud)94.059 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-03-02normal
3.495.000 kr.41.118 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.495.000 kr.2017-03-02 · 9 år siden
Udbudspris implicerer9.6% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende lejlighed med direkte kig til kanalen

Charmerende lejlighed med direkte kig til kanalenPå Overgaden Oven Vandet 20, 2. finder du en helt særlig lejlighed i en fredet ejendom fra 1802 – med en beliggenhed og udsigt, som er svær at finde tilsvarende i København.Ejendommen blev oprindeligt opført for en skibskaptajn og er en del af den historiske bebyggelse langs kanalen, hvor livet tidligere var tæt knyttet til handel og søfart. I dag fremstår bygningen som et smukt og velbevaret stykke København, fredet siden 1918.Boligen er fordelt