iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Gothersgade 33B, 3.

1123 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet7/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 14.8% i sweet spot (5-20%)
  • ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·144 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 34% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 7 · ! 0 · ✗ 1
✗Støjgade✓α +15%✓Stand 8/10✓Sol 100✓Klassisk 1848✓3. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 83.642 kr/m² × 69 m² = 5.771.299 kr.
Gothersgade 33B, 3.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
1848
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
144d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 77.700 kr./år
Alpha
14.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.771.299 kr.
83.642 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
72.852 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.838.876 kr.
84.621 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.995.000 kr.
72.391 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.771.299 kr.
83.642 kr./m²
+15.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.800.000 kr.
26.087 kr./m²
-64.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
16.9%
α (alpha)14.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast16.9%
Gross rental/år104.460 kr.
Salgspris5.771.299 kr.
Profit (1 års hold)848.939 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
25.0%
α (alpha)14.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast25.0%
Gross rental/år159.108 kr.
Salgspris6.175.290 kr.
Profit (1 års hold)1.307.578 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
33.8%
α (alpha)14.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast33.8%
Gross rental/år210.811 kr.
Salgspris6.625.451 kr.
Profit (1 års hold)1.809.442 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år182.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)236.808 kr.
− Ejerudgifter/år-77.700 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)104.460 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)159.108 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)210.811 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.771.299 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread744.479 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha14.8%

Mægler

kr/m² (udbud)72.391 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-10-31normal
3.050.000 kr.44.203 kr./m²
2009-10-08normal
1.250.000 kr.18.116 kr./m²
2007-12-12family
1.785.000 kr.25.870 kr./m²
1996-07-30normal
464.185 kr.6.727 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.050.000 kr.2019-10-31 · 7 år siden
Udbudspris implicerer7.3% pa
FMV implicerer9.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

STOR OG LYS 2'ER ØVERST I EJENDOMMEN

På en af Indre Bys mest attraktive adresser, blot få skridt fra Kongens Nytorv, udbydes denne store og velindrettede 2-værelses lejlighed på 69 m². Her bor du midt i byens pulserende liv med caféer, restauranter, specialbutikker og metro lige om hjørnet – og samtidig ugeneret og roligt øverst på 3. sal. Lejligheden byder på et skønt lysindfald og en moderne planløsning, hvor køkken og stue er samlet i et åbent og indbydende køkken-alrum. Køkkenet er opført i 2020 og fremstår stilrent og tidløst