← Tilbage til on-market
Gothersgade 33B, 3.
1123 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Udbudspris
4.995.000 kr.
72.391 kr/m²
Vores estimat
5.725.747 kr.
82.982 kr/m²
Udbudt under estimat
+14.6 %
+730.747 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 13.9 %
Comp-engineP10 89.977 · median 94.162 · P90 109.488 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet7/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 13.9% i sweet spot (5-20%)
- ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·204 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 33% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 7 · ! 1 · ✗ 1
✗Støjgade!Comps usikre (8)✓α +14%✓Stand 8/10✓Sol 100✓Klassisk 1848✓3. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 82.982 kr/m² × 69 m² = 5.725.747 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
1848
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
204d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 77.700 kr./år
Alpha
13.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.725.747 kr.
82.982 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
72.852 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.793.595 kr.
83.965 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 72.391 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 82.982 | 5.725.747 kr. | +14.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 89.977 | 6.208.426 kr. | +24.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 94.162 | 6.497.200 kr. | +30.1 % | 8 comps inden for 1 km, median 649 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 109.488 | 7.554.638 kr. | +51.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.087 | 1.800.000 kr. | -64.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
16.0%
α (alpha)13.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast16.0%
Gross rental/år104.460 kr.
Salgspris5.725.747 kr.
Profit (1 års hold)803.387 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
21.1%
α (alpha)13.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast21.1%
Gross rental/år159.108 kr.
Salgspris5.954.777 kr.
Profit (1 års hold)1.087.065 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
32.9%
α (alpha)13.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast32.9%
Gross rental/år210.811 kr.
Salgspris6.573.158 kr.
Profit (1 års hold)1.757.149 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år182.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)236.808 kr.
− Ejerudgifter/år-77.700 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)104.460 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)159.108 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)210.811 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.725.747 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread698.927 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha13.9%
Mægler
kr/m² (udbud)72.391 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-10-31normal
3.050.000 kr.44.203 kr./m²
2009-10-08normal
1.250.000 kr.18.116 kr./m²
2007-12-12family
1.785.000 kr.25.870 kr./m²
1996-07-30normal
464.185 kr.6.727 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.050.000 kr.2019-10-31 · 7 år siden
Udbudspris implicerer7.3% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
STOR OG LYS 2'ER ØVERST I EJENDOMMEN
På en af Indre Bys mest attraktive adresser, blot få skridt fra Kongens Nytorv, udbydes denne store og velindrettede 2-værelses lejlighed på 69 m². Her bor du midt i byens pulserende liv med caféer, restauranter, specialbutikker og metro lige om hjørnet – og samtidig ugeneret og roligt øverst på 3. sal. Lejligheden byder på et skønt lysindfald og en moderne planløsning, hvor køkken og stue er samlet i et åbent og indbydende køkken-alrum. Køkkenet er opført i 2020 og fremstår stilrent og tidløst