← Tilbage til on-market
Tycho Brahes Allé 8, 4. th
2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads
Udbudspris
3.795.000 kr.
66.579 kr/m²
Vores estimat
3.809.496 kr.
66.833 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.4 %
+14.496 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.3 %
Comp-engineP10 58.958 · median 67.319 · P90 75.893 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·44 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 30.2% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -0.3%✓Comps +1%✓4. sal✓KBH-klassiker 1904✓57 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 66.833 kr/m² × 57 m² = 3.809.496 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
57 m²
Værelser
2
Byggeår
1904
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
44d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 35.592 kr./år
Alpha
-0.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.809.496 kr.
66.833 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
67.011 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.865.143 kr.
67.810 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 66.579 | 3.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 66.833 | 3.809.496 kr. | +0.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 58.958 | 3.360.588 kr. | -11.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 67.319 | 3.837.172 kr. | +1.1 % | 8 comps inden for 1 km, median 75 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 75.893 | 4.325.897 kr. | +14.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.421 | 1.050.000 kr. | -72.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.8%
α (alpha)-0.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år80.688 kr.
Salgspris3.809.496 kr.
Profit (1 års hold)70.564 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.8%
α (alpha)-0.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast6.8%
Gross rental/år115.572 kr.
Salgspris3.961.876 kr.
Profit (1 års hold)257.828 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.5%
α (alpha)-0.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast19.5%
Gross rental/år188.136 kr.
Salgspris4.373.301 kr.
Profit (1 års hold)741.817 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.164 kr.
− Ejerudgifter/år-35.592 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)80.688 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)115.572 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)188.136 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.809.496 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread-10.124 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha-0.3%
Mægler
kr/m² (udbud)66.579 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-03-12normal
2.915.000 kr.51.140 kr./m²
2018-03-21normal
2.275.000 kr.39.912 kr./m²
2016-02-01normal
1.798.000 kr.31.544 kr./m²
2011-01-23normal
1.350.000 kr.23.684 kr./m²
2002-06-06normal
895.000 kr.15.702 kr./m²
2001-06-21normal
725.000 kr.12.719 kr./m²
1998-07-30normal
267.100 kr.4.686 kr./m²
1997-07-22normal
198.215 kr.3.477 kr./m²
1992-07-09auction
150.752 kr.2.645 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.915.000 kr.2025-03-12 · 1 år siden
Udbudspris implicerer30.2% pa
FMV implicerer30.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rå mursten og klassisk charme på fjerde sal
På fjerde sal på Tycho Brahes Allé 8 venter en toværelses med et særligt udtryk. Her forenes rå mursten med klassisk stuk og lyse gulve, og de 57 m² giver en behagelig ramme om både hverdag og gæster. Gulvvarme i entré, køkken og badeværelse tilfører komfort, som du kan glæde dig over fra dagens første skridt.Stuen er boligens naturlige omdrejningspunkt. Den fritlagte murstensvæg tilfører varme og tekstur og står som et flot modspil til de hvide vægge og loftets fine detaljer. En dekorativ roset