iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nordre Fasanvej 60, 3. 32

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.995.000 kr.
80.565 kr/m²
Vores estimat
4.995.000 kr.
80.565 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 56.095 · median 76.653 · P90 82.446 kr/m²8 comps · inden for 500 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·131 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1974✗Comps -5%✗α -0.6%!Ingen AVM✓Stand 8/10✓Sol 100✓3. sal✓62 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Nordre Fasanvej 60, 3. 32

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
62 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
131d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.288 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
80.565 kr./m² · fallback
Investeret
5.026.820 kr.
81.078 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.076.642 kr.
81.881 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris80.5654.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM80.5654.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1056.0953.477.879 kr.-30.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median76.6534.752.466 kr.-4.9 %8 comps inden for 500 m, median 9 m væk · high confidence
Comp-engine · P9082.4465.111.682 kr.+2.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.5811.400.000 kr.-72.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år113.952 kr.
Salgspris4.995.000 kr.
Profit (1 års hold)82.132 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år160.824 kr.
Salgspris5.194.800 kr.
Profit (1 års hold)328.804 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år209.514 kr.
Salgspris5.734.260 kr.
Profit (1 års hold)916.954 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år156.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)203.112 kr.
− Ejerudgifter/år-42.288 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)113.952 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)160.824 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)209.514 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.995.000 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-31.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)80.565 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-07-07normal
2.200.000 kr.35.484 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.200.000 kr.2016-07-07 · 10 år siden
Udbudspris implicerer8.5% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Altan og udsigt midt på Frederiksberg

På Nordre Fasanvej – midt i det pulserende Frederiksberg – ligger denne lyse og veldisponerede lejlighed på 62 m², hvor du får en bolig, der føles større, end tallene antyder.Her er det lyset, der sætter scenen. De store vinduespartier trækker dagslyset dybt ind i boligen og giver stuen en åben og indbydende atmosfære. Det klassiske parketgulv understøtter det elegante udtryk og skaber en flot rød tråd gennem rummene.Stuen er lejlighedens naturlige samlingspunkt med plads til både sofaafdeling o