← Tilbage til on-market
Christianshavns Voldgade 3, 5. th
1424 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1894)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·52 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -9.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 13.3% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.9%✓5. sal✓Sol 95✓Klassisk 1894✓70 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 93.931 kr/m² × 70 m² = 6.575.152 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
70 m²
Værelser
3
Byggeår
1894
Udbudspris
7.250.000 kr.
Dage på markedet
52d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.848 kr./år
Alpha
-9.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.575.152 kr.
93.931 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.295.350 kr.
104.219 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.659.298 kr.
95.133 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.250.000 kr.
103.571 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.575.152 kr.
93.931 kr./m²
-9.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.950.000 kr.
27.857 kr./m²
-73.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.1%
α (alpha)-9.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-8.1%
Gross rental/år125.952 kr.
Salgspris6.575.152 kr.
Profit (1 års hold)-594.246 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.4%
α (alpha)-9.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-0.4%
Gross rental/år181.392 kr.
Salgspris7.035.413 kr.
Profit (1 års hold)-78.545 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.9%
α (alpha)-9.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.0%
= Total afkast10.9%
Gross rental/år434.756 kr.
Salgspris7.548.274 kr.
Profit (1 års hold)687.681 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år184.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)240.240 kr.
− Ejerudgifter/år-58.848 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)125.952 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)181.392 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)434.756 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.500 kr.
= Tx-omkostning45.350 kr.
+ Tilbudspris7.250.000 kr.
= Total investeret7.295.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.575.152 kr.
− Investeret-7.295.350 kr.
= Spread-720.198 kr.
÷ Investeret÷ 7.295.350 kr.
= Alpha-9.9%
Mægler
kr/m² (udbud)103.571 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-04-26normal
4.400.000 kr.62.857 kr./m²
2015-05-11family
2.450.000 kr.35.000 kr./m²
2010-05-09normal
2.420.000 kr.34.571 kr./m²
2004-03-11normal
1.665.000 kr.23.786 kr./m²
1998-03-28family
450.000 kr.6.429 kr./m²
1993-11-26normal
495.700 kr.7.081 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.400.000 kr.2022-04-26 · 4 år siden
Udbudspris implicerer13.3% pa
FMV implicerer10.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Øverst og i første række til voldene på Christianshavn
Tilbagetrukket fra byens puls og med en enestående udsigt over volden og Amager udbydes nu denne veldisponerede treværelses ejerlejlighed. Her bor du med volden som nærmeste nabo – omgivet af grønne omgivelser, himmel og vand – i en bolig, hvor roen mærkes fra første øjeblik.Indenfor bydes du velkommen af en yderst veldisponeret planløsning med en rummelig fordelingsgang til alle hjemmets rum, hvilket skaber et naturligt og behageligt flow gennem boligen. Det store køkken fremstår moderne og ind