← Tilbage til on-market
Christianshavns Voldgade 3, 5. th
1424 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Udbudspris
6.995.000 kr.
99.929 kr/m²
Vores estimat
6.871.098 kr.
98.159 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.8 %
-123.902 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.4 %
Comp-engineP10 70.551 · median 93.616 · P90 103.387 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1894)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·112 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.3% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 6 · ! 1 · ✗ 2
✗2 deal-breakers✗α -2.4%!Comps usikre (8)✓5. sal✓Sol 95✓Klassisk 1894✓70 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 98.159 kr/m² × 70 m² = 6.871.098 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
70 m²
Værelser
3
Byggeår
1894
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
112d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.848 kr./år
Alpha
-2.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.871.098 kr.
98.159 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
100.555 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.953.479 kr.
99.335 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 99.929 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 98.159 | 6.871.098 kr. | -1.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.551 | 4.938.540 kr. | -29.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 93.616 | 6.553.098 kr. | -6.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 158 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 103.387 | 7.237.102 kr. | +3.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 27.857 | 1.950.000 kr. | -72.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.6%
α (alpha)-2.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-0.6%
Gross rental/år125.952 kr.
Salgspris6.871.098 kr.
Profit (1 års hold)-41.770 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.2%
α (alpha)-2.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast4.2%
Gross rental/år181.392 kr.
Salgspris7.145.942 kr.
Profit (1 års hold)288.514 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.6%
α (alpha)-2.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.2%
= Total afkast18.6%
Gross rental/år434.756 kr.
Salgspris7.888.021 kr.
Profit (1 års hold)1.283.957 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år184.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)240.240 kr.
− Ejerudgifter/år-58.848 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)125.952 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)181.392 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)434.756 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.871.098 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-167.722 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-2.4%
Mægler
kr/m² (udbud)99.929 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-04-26normal
4.400.000 kr.62.857 kr./m²
2015-05-11family
2.450.000 kr.35.000 kr./m²
2010-05-09normal
2.420.000 kr.34.571 kr./m²
2004-03-11normal
1.665.000 kr.23.786 kr./m²
1998-03-28family
450.000 kr.6.429 kr./m²
1993-11-26normal
495.700 kr.7.081 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.400.000 kr.2022-04-26 · 4 år siden
Udbudspris implicerer12.3% pa
FMV implicerer11.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Øverst og i første række til voldene på Christianshavn
Tilbagetrukket fra byens puls og med en enestående udsigt over volden og Amager udbydes nu denne veldisponerede treværelses ejerlejlighed. Her bor du med volden som nærmeste nabo – omgivet af grønne omgivelser, himmel og vand – i en bolig, hvor roen mærkes fra første øjeblik.Indenfor bydes du velkommen af en yderst veldisponeret planløsning med en rummelig fordelingsgang til alle hjemmets rum, hvilket skaber et naturligt og behageligt flow gennem boligen. Det store køkken fremstår moderne og ind