Top-pick score
47/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -20.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Seller CAGR 39.6% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -20.7%✓4. sal✓KBH-klassiker 1904✓Sol 100✓87 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 64.135 kr/m² × 87 m² = 5.579.741 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1904
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.256 kr./år
Alpha
-20.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.579.741 kr.
64.135 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
80.906 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.674.071 kr.
65.219 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.995.000 kr.
80.402 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.579.741 kr.
64.135 kr./m²
-20.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.600.000 kr.
18.391 kr./m²
-77.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-18.9%
α (alpha)-20.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-18.9%
Gross rental/år130.224 kr.
Salgspris5.579.741 kr.
Profit (1 års hold)-1.328.855 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-11.1%
α (alpha)-20.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-11.1%
Gross rental/år183.468 kr.
Salgspris5.970.323 kr.
Profit (1 års hold)-885.029 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-2.0%
α (alpha)-20.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast-2.0%
Gross rental/år276.658 kr.
Salgspris6.405.543 kr.
Profit (1 års hold)-356.620 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)230.724 kr.
− Ejerudgifter/år-47.256 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)130.224 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)183.468 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)276.658 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.579.741 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-1.459.079 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-20.7%
Mægler
kr/m² (udbud)80.402 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-10-16normal
5.010.000 kr.57.586 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.010.000 kr.2025-10-16 · 1 år siden
Udbudspris implicerer39.6% pa
FMV implicerer11.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-28.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Total istandsat og fuldkommen gennemført, herskabelig 3-værelses lejlighed
Lejligheden Drømmer du om sildebensgulve, høje paneler, franske døre og en solrig karnap? Så er denne herskabelige lejlighed på Amagerbrogade værd at se nærmere på. På fjerde sal udfolder 87 veldisponerede kvm sig med klassisk københavnercharme, eksklusive materialevalg og en gennemført renovering fra A-Z. Fra entréen er der adgang til hjemmets øvrige rum, hvor de smukke sildebensgulve binder boligen elegant sammen. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er de to stuer en suite, hvor franske dør