Udbudspris
6.795.000 kr.
78.103 kr/m²
Vores estimat
6.031.869 kr.
69.332 kr/m²
Udbudt over estimat
-11.2 %
-763.131 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -11.8 %
Comp-engineP10 58.483 · median 67.365 · P90 84.174 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals6/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·152 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
- ·α -11.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Seller CAGR 35.6% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 6 · ! 1 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -11.8%!Comps usikre (8)✓4. sal✓KBH-klassiker 1904✓Stand 9/10✓Sol 100✓87 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 69.332 kr/m² × 87 m² = 6.031.869 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1904
Udbudspris
6.795.000 kr.
Dage på markedet
152d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.336 kr./år
Alpha
-11.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.031.869 kr.
69.332 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.837.620 kr.
78.593 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.122.428 kr.
70.373 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.103 | 6.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 69.332 | 6.031.869 kr. | -11.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 58.483 | 5.088.037 kr. | -25.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 67.365 | 5.860.726 kr. | -13.7 % | 8 comps samme postnummer, median 433 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 84.174 | 7.323.126 kr. | +7.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.391 | 1.600.000 kr. | -76.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.9%
α (alpha)-11.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-9.9%
Gross rental/år129.144 kr.
Salgspris6.031.869 kr.
Profit (1 års hold)-676.607 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.1%
α (alpha)-11.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-5.1%
Gross rental/år182.388 kr.
Salgspris6.273.144 kr.
Profit (1 års hold)-382.088 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.0%
α (alpha)-11.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast7.0%
Gross rental/år275.578 kr.
Salgspris6.924.586 kr.
Profit (1 års hold)362.543 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)230.724 kr.
− Ejerudgifter/år-48.336 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.144 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)182.388 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)275.578 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.770 kr.
= Tx-omkostning42.620 kr.
+ Tilbudspris6.795.000 kr.
= Total investeret6.837.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.031.869 kr.
− Investeret-6.837.620 kr.
= Spread-805.751 kr.
÷ Investeret÷ 6.837.620 kr.
= Alpha-11.8%
Mægler
kr/m² (udbud)78.103 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-10-16normal
5.010.000 kr.57.586 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.010.000 kr.2025-10-16 · 1 år siden
Udbudspris implicerer35.6% pa
FMV implicerer20.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-15.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Total istandsat og fuldkommen gennemført, herskabelig 3-værelses lejlighed
Lejligheden Drømmer du om sildebensgulve, høje paneler, franske døre og en solrig karnap? Så er denne herskabelige lejlighed på Amagerbrogade værd at se nærmere på. På fjerde sal udfolder 87 veldisponerede kvm sig med klassisk københavnercharme, eksklusive materialevalg og en gennemført renovering fra A-Z. Fra entréen er der adgang til hjemmets øvrige rum, hvor de smukke sildebensgulve binder boligen elegant sammen. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er de to stuer en suite, hvor franske dør