iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Rigensgade 9C, 2. tv

1316 København K · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
11.998.000 kr.
113.189 kr/m²
Vores estimat
10.781.128 kr.
101.709 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.1 %
-1.216.872 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.7 %
Comp-engineP10 73.868 · median 80.620 · P90 98.015 kr/m²4 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
  • ·α -10.7% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 23.7% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗α -10.7%!Comps usikre (4)!106 m² stor✓Sol 95✓Klassisk 1759✓2. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 101.709 kr/m² × 106 m² = 10.781.128 kr.
Rigensgade 9C, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
106 m²
Værelser
2
Byggeår
1759
Udbudspris
11.998.000 kr.
Dage på markedet
23d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.892 kr./år
Alpha
-10.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.781.128 kr.
101.709 kr./m² · XGBoost
Investeret
12.071.838 kr.
113.885 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.933.624 kr.
103.147 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris113.18911.998.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM101.70910.781.128 kr.-10.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1073.8687.830.010 kr.-34.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median80.6208.545.744 kr.-28.8 %4 comps inden for 1 km, median 875 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9098.01510.389.588 kr.-13.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering11.7921.250.000 kr.-89.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.9%
α (alpha)-10.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-8.9%
Gross rental/år219.948 kr.
Salgspris10.781.128 kr.
Profit (1 års hold)-1.070.762 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.2%
α (alpha)-10.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-4.2%
Gross rental/år303.900 kr.
Salgspris11.212.373 kr.
Profit (1 års hold)-555.565 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.0%
α (alpha)-10.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.9%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år228.619 kr.
Salgspris12.376.735 kr.
Profit (1 års hold)533.516 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (106) × 12 mdr
= Langtidsleje/år279.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)363.792 kr.
− Ejerudgifter/år-59.892 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)219.948 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)303.900 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)228.619 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris11.998.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)11.998.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)11.998.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+71.988 kr.
= Tx-omkostning73.838 kr.
+ Tilbudspris11.998.000 kr.
= Total investeret12.071.838 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV10.781.128 kr.
− Investeret-12.071.838 kr.
= Spread-1.290.710 kr.
÷ Investeret÷ 12.071.838 kr.
= Alpha-10.7%

Mægler

kr/m² (udbud)113.189 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-06-19normal
9.700.000 kr.91.509 kr./m²
2018-03-22normal
6.200.000 kr.58.491 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
9.700.000 kr.2025-06-19 · 1 år siden
Udbudspris implicerer23.7% pa
FMV implicerer11.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-12.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Perlen i Garnisonshaven

Perlen i GarnisonshavenDer var engang en italiensk alkymist i Rigensgade, som lovede kongen guld. Det var i 1668, manden hed Francesco Borri, og han overbeviste Frederik III om, at han ville kunne forvandle sølv til guld, og fik indrettet et laboratorium i det, der dengang hed Ny-København. Forsøgene bar ikke frugt, men satte alligevel spor i historien: Bygningen fik navnet Guldhuset, og det hænger stadig ved i dag – af flere årsager.For når man træder gennem porten til Garnisonshaven, er det in