Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·α -18.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -18.2%✓KBH-klassiker 1906✓Sol 82✓1. sal✓74 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.826 kr/m² × 74 m² = 5.759.091 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
74 m²
Værelser
3
Byggeår
1906
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
21d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.976 kr./år
Alpha
-18.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.759.091 kr.
77.826 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
95.119 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.860.582 kr.
79.197 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.995.000 kr.
94.527 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.759.091 kr.
77.826 kr./m²
-17.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.700.000 kr.
22.973 kr./m²
-75.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.2%
α (alpha)-18.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-16.2%
Gross rental/år138.504 kr.
Salgspris5.759.091 kr.
Profit (1 års hold)-1.141.225 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.4%
α (alpha)-18.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-8.4%
Gross rental/år194.448 kr.
Salgspris6.162.227 kr.
Profit (1 års hold)-682.145 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
1.1%
α (alpha)-18.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år315.516 kr.
Salgspris6.611.436 kr.
Profit (1 års hold)-111.867 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år186.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)242.424 kr.
− Ejerudgifter/år-47.976 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)138.504 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)194.448 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)315.516 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.759.091 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-1.279.729 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-18.2%
Mægler
kr/m² (udbud)94.527 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende og delevenlig lejlighed med vestvendt altan og Frederiksberg Have få skridt væk
I en smuk, ældre ejendom venter en flot og charmerende lejlighed fuld af sjæl. Her har du din egen altan med en dejlig udsigt over nabolaget, og bare 200 meter nede ad vejen kan du søge ind i skønne Frederiksberg Have. Imens nås alle hverdagens fornødenheder, metro og bylivets mange fornøjelser kort vej fra hoveddøren. Du bydes velkommen hjem på første sal, hvor boligen står klar til køberne, der kan være par og enlige i alle aldre såvel som den lille familie eller to samboende venner, som drømm