Udbudspris
6.495.000 kr.
87.770 kr/m²
Vores estimat
6.402.956 kr.
86.526 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.4 %
-92.044 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.0 %
Comp-engineP10 74.988 · median 86.595 · P90 96.862 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·81 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -1%✗α -2.0%✓KBH-klassiker 1906✓Sol 82✓1. sal✓74 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.526 kr/m² × 74 m² = 6.402.956 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
74 m²
Værelser
3
Byggeår
1906
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
81d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.976 kr./år
Alpha
-2.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.402.956 kr.
86.526 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
88.322 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.500.606 kr.
87.846 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 87.770 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.526 | 6.402.956 kr. | -1.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.988 | 5.549.102 kr. | -14.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 86.595 | 6.407.999 kr. | -1.3 % | 8 comps inden for 250 m, median 82 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 96.862 | 7.167.792 kr. | +10.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.973 | 1.700.000 kr. | -73.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.1%
α (alpha)-2.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast0.1%
Gross rental/år138.504 kr.
Salgspris6.402.956 kr.
Profit (1 års hold)5.640 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.9%
α (alpha)-2.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast4.9%
Gross rental/år194.448 kr.
Salgspris6.659.074 kr.
Profit (1 års hold)317.702 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-2.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år315.516 kr.
Salgspris7.350.593 kr.
Profit (1 års hold)1.130.290 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år186.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)242.424 kr.
− Ejerudgifter/år-47.976 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)138.504 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)194.448 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)315.516 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.402.956 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-132.864 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-2.0%
Mægler
kr/m² (udbud)87.770 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende og delevenlig lejlighed med vestvendt altan og Frederiksberg Have få skridt væk
I en smuk, ældre ejendom venter en flot og charmerende lejlighed fuld af sjæl. Her har du din egen altan med en dejlig udsigt over nabolaget, og bare 200 meter nede ad vejen kan du søge ind i skønne Frederiksberg Have. Imens nås alle hverdagens fornødenheder, metro og bylivets mange fornøjelser kort vej fra hoveddøren. Du bydes velkommen hjem på første sal, hvor boligen står klar til køberne, der kan være par og enlige i alle aldre såvel som den lille familie eller to samboende venner, som drømm