Malmøgade 12, 5. tv
2100 København Ø · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS Østerbro & Nordhavn
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1898)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·99 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -15.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 105.072 | 14.500.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 89.129 | 12.299.792 kr. | -15.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 27.174 | 3.750.000 kr. | -74.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Et smækkys til København...
Som en del af det københavnske voldanlæg ligger Østre Anlæg som et smækkys til København på den anden side af gaden dér, hvor Malmøgade møder Stockholmsgade. Ambassadekvarteret kaldes gaden og de tilstødende småveje med svenske bynavne. Svenskerkvarteret er derfor også en etikette for kvarteret. Mere jordnært. Men det kunne også være dannelseskvarteret, for Østre Anlæg er også et helle for Statens Museum for Kunst og kunstmuseet Den Hirschsprungske Samling. Ja, og bag anlægget ligger Kongens Have, hvor Christian 4. byggede et renæssanceslot og anlagde en lysthave og køkkenhave i begyndelsen af 1600-tallet. Tusind tak, Kong Christian ved højen mast, som vi synger, for det hele er her endnu. Når nattehimlen falder ned Lejligheden i Malmøgade 12 ligger helt deroppe på 5. sal, altså dér, hvor kun fuglene og himlens engle kan kigge ind. Og det er ret nemt for dem. For med en række glaspartier i loftet, er der direkte indkig. Og når nattehimlen falder ned, så er der stjerneteater i stuen og de øvrige rum. Stor er lejligheden på 138 m² med udsigt over byens tage. Bortset fra kirker, tårne og spir er der ikke mange bygninger i byen, der er højere end 5 etager. Lejligheden er renoveret med et lækkert snedkerkøkken, har et stort og rummeligt badeværelse, walk-in-closet og de smukkeste gulve. Alt spiller for den hedonistiske enlige, kæresteparret, den lille familie eller det modne par, som gerne vil flytte til byen på en af de bedste og mest eftertragtede adresser. Der er ro heroppe, tagterrasse, fem ovenlysvinduer og masser af lys. Parkering er nemt Ejendommene i kvarteret er stort set alle bygget i de sidste to årtier af 1800-tallet. De er smukke repræsentanter for skønvirketiden, hvor håndværkerne med murerske, mørtel og trillebør erklærede krig mod dovenskaben i byggeriet. Kvarteret er et centralt helle i København, et åndehul, et refugium væk fra byens trafik og ballade. Parkering er altid nemt; lejlighederne i kvarteret er store, så her er færre mennesker om at dele de mange parkeringspladser på gaden. Tog og metro fra Østerport Station kører til lufthavnen på 15 minutter.