iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lærkevej 14, 4. th

2400 København NV · lokalbolig · LokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.195.000 kr.
81.172 kr/m²
Vores estimat
5.013.486 kr.
78.336 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.5 %
-181.514 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.1 %
Comp-engineP10 45.525 · median 71.527 · P90 78.242 kr/m²8 comps · inden for 250 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1925)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -12%✗α -4.1%✓4. sal✓KBH-klassiker 1925✓Sol 100✓64 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 78.336 kr/m² × 64 m² = 5.013.486 kr.
Lærkevej 14, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
1925
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
23d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.248 kr./år
Alpha
-4.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.013.486 kr.
78.336 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
81.688 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.073.189 kr.
79.269 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris81.1725.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM78.3365.013.486 kr.-3.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1045.5252.913.605 kr.-43.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median71.5274.577.730 kr.-11.9 %8 comps inden for 250 m, median 33 m væk · high confidence
Comp-engine · P9078.2425.007.492 kr.-3.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering14.844950.000 kr.-81.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.3%
α (alpha)-4.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år91.992 kr.
Salgspris5.013.486 kr.
Profit (1 års hold)-122.542 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.4%
α (alpha)-4.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast2.4%
Gross rental/år133.464 kr.
Salgspris5.214.025 kr.
Profit (1 års hold)119.469 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.9%
α (alpha)-4.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast13.9%
Gross rental/år166.590 kr.
Salgspris5.755.482 kr.
Profit (1 års hold)694.052 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)179.712 kr.
− Ejerudgifter/år-46.248 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)91.992 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)133.464 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)166.590 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.013.486 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread-214.534 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha-4.1%

Mægler

kr/m² (udbud)81.172 kr.
MæglerLokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-03-23normal
3.500.000 kr.54.688 kr./m²
2017-06-25normal
2.245.000 kr.35.078 kr./m²
2016-09-23normal
2.000.000 kr.31.250 kr./m²
1999-06-01normal
644.707 kr.10.074 kr./m²
1998-06-14family
326.000 kr.5.094 kr./m²
1996-01-04normal
253.700 kr.3.964 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.500.000 kr.2022-03-23 · 4 år siden
Udbudspris implicerer10.4% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmende lejlighed med skøn solrig altan i det attraktive Fuglekvarter

Velkommen til Lærkevej 14, hvor du møder en charmerende og velholdt 2-værelses lejlighed, hvor klassisk københavnerstil og en skøn beliggenhed går hånd i hånd. Lejligheden byder på en veludnyttet planløsning, der skaber en naturlig sammenhæng mellem rummene og en hyggelig atmosfære. Køkkenet vender mod gården og fremstår lyst og indbydende med hvide elementer, træbordplader og et stort vindue. Badeværelset er holdt i et enkelt og stilrent udtryk med lyse mosaikfliser, mens stuen indbyder til afs