Udbudspris
6.795.000 kr.
97.071 kr/m²
Vores estimat
6.437.858 kr.
91.969 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.3 %
-357.142 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.8 %
Comp-engineP10 81.543 · median 85.823 · P90 96.519 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·α -5.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -12%✗α -5.8%✓KBH-klassiker 1901✓Sol 82✓1. sal✓70 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.969 kr/m² × 70 m² = 6.437.858 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
70 m²
Værelser
3
Byggeår
1901
Udbudspris
6.795.000 kr.
Dage på markedet
24d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.220 kr./år
Alpha
-5.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.437.858 kr.
91.969 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.837.620 kr.
97.680 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.514.103 kr.
93.059 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 97.071 | 6.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.969 | 6.437.858 kr. | -5.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 81.543 | 5.707.987 kr. | -16.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.823 | 6.007.603 kr. | -11.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 74 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 96.519 | 6.756.339 kr. | -0.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.571 | 1.650.000 kr. | -75.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.1%
α (alpha)-5.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-4.1%
Gross rental/år117.180 kr.
Salgspris6.437.858 kr.
Profit (1 års hold)-282.582 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.6%
α (alpha)-5.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år170.100 kr.
Salgspris6.695.372 kr.
Profit (1 års hold)27.852 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.4%
α (alpha)-5.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast13.4%
Gross rental/år304.272 kr.
Salgspris7.390.661 kr.
Profit (1 års hold)857.313 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år176.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)229.320 kr.
− Ejerudgifter/år-59.220 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)117.180 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)170.100 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)304.272 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.770 kr.
= Tx-omkostning42.620 kr.
+ Tilbudspris6.795.000 kr.
= Total investeret6.837.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.437.858 kr.
− Investeret-6.837.620 kr.
= Spread-399.762 kr.
÷ Investeret÷ 6.837.620 kr.
= Alpha-5.8%
Mægler
kr/m² (udbud)97.071 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-05-04normal
4.520.000 kr.64.571 kr./m²
2021-02-04normal
3.650.000 kr.52.143 kr./m²
2013-09-29normal
2.099.000 kr.29.986 kr./m²
2006-12-14normal
1.850.000 kr.26.429 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.520.000 kr.2021-05-04 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.5% pa
FMV implicerer7.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Herskabelig Frederiksberg-charme med sildebensparket, køkkenalrum og altan!
Velkommen til Nordre Fasanvej 16, 1. th. her finder I denne indbydende 3-værelses, hvor klassisk Frederiksbergcharme møder en lys og funktionel indretning. Her får I smukke sildebensgulve, stukdetaljer, et rummeligt køkkenalrum og en dejlig altan med udsigt til grønne omgivelser.Lejligheden byder velkommen i en fordelingsentré, hvorfra boligens rum fordeler sig naturligt. Den hyggelige stue har et dejligt lysindfald og god plads til sofaarrangement, mens det tilstødende værelse giver mulighed fo