Udbudspris
8.395.000 kr.
96.494 kr/m²
Vores estimat
8.544.885 kr.
98.217 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.8 %
+149.885 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.2 %
Comp-engineP10 75.045 · median 88.615 · P90 96.257 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
75/ 100
A — institutional grade
AVM signal9/25
Kvalitet20/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1890)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -8%!α +1.2%✓Sol 95✓Klassisk 1890✓3. sal✓87 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 98.217 kr/m² × 87 m² = 8.544.885 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1890
Udbudspris
8.395.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 92.052 kr./år
Alpha
1.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.544.885 kr.
98.217 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.447.220 kr.
97.094 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.618.512 kr.
99.063 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 96.494 | 8.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 98.217 | 8.544.885 kr. | +1.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.045 | 6.528.925 kr. | -22.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 88.615 | 7.709.509 kr. | -8.2 % | 8 comps inden for 1 km, median 62 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 96.257 | 8.374.331 kr. | -0.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.989 | 2.000.000 kr. | -76.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.7%
α (alpha)1.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast2.7%
Gross rental/år127.188 kr.
Salgspris8.544.885 kr.
Profit (1 års hold)224.853 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.4%
α (alpha)1.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast7.4%
Gross rental/år192.960 kr.
Salgspris8.886.680 kr.
Profit (1 års hold)632.420 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.2%
α (alpha)1.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast19.2%
Gross rental/år271.440 kr.
Salgspris9.809.528 kr.
Profit (1 års hold)1.633.748 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år219.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)285.012 kr.
− Ejerudgifter/år-92.052 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)127.188 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)192.960 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)271.440 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.370 kr.
= Tx-omkostning52.220 kr.
+ Tilbudspris8.395.000 kr.
= Total investeret8.447.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.544.885 kr.
− Investeret-8.447.220 kr.
= Spread97.665 kr.
÷ Investeret÷ 8.447.220 kr.
= Alpha1.2%
Mægler
kr/m² (udbud)96.494 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-13normal
5.995.000 kr.68.908 kr./m²
2020-12-01normal
4.560.000 kr.52.414 kr./m²
2016-07-07normal
4.150.000 kr.47.701 kr./m²
2014-07-11normal
3.280.000 kr.37.701 kr./m²
2010-02-15normal
2.525.000 kr.29.023 kr./m²
1999-08-20normal
680.000 kr.7.816 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.995.000 kr.2023-10-13 · 3 år siden
Udbudspris implicerer11.9% pa
FMV implicerer12.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar med bedste beliggenhed på Mathildevej
Nu har vi glæden af at udbyde en lejlighed, hvor både bolig og beliggenhed er af den eftertragtede slags. Her får I nemlig noget af det bedste, Frederiksberg har at byde på: 89 veldisponerede og charmerende kvadratmeter i en smuk ejendom fra 1890, omgivet af en rolig og grøn atmosfære og med kort afstand til blandt andet Frederiksberg Have og Frederiksberg Centret.Men lad os starte inden døre, hvor sjæl og karakter er nænsomt bevaret, mens moderne forhold er flyttet ind. Det hyggelige og rummeli