Udbudspris
6.995.000 kr.
72.113 kr/m²
Vores estimat
6.995.000 kr.
72.113 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 55.129 · median 66.573 · P90 84.947 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1913)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·56 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 13.2% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓5. sal✓KBH-klassiker 1913✓Sol 100
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
97 m²
Værelser
3
Byggeår
1913
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
56d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.592 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.995.000 kr.
72.113 kr./m² · fallback
Investeret
7.038.820 kr.
72.565 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.085.922 kr.
73.051 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 72.113 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.113 | 6.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 55.129 | 5.347.555 kr. | -23.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.573 | 6.457.571 kr. | -7.7 % | 8 comps samme postnummer, median 267 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 84.947 | 8.239.821 kr. | +17.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.072 | 1.850.000 kr. | -73.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år135.288 kr.
Salgspris6.995.000 kr.
Profit (1 års hold)91.468 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år194.652 kr.
Salgspris7.274.800 kr.
Profit (1 års hold)430.632 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast17.9%
Gross rental/år261.322 kr.
Salgspris8.030.260 kr.
Profit (1 års hold)1.252.762 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (97) × 12 mdr
= Langtidsleje/år197.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)257.244 kr.
− Ejerudgifter/år-62.592 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)135.288 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)194.652 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)261.322 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.995.000 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-43.820 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)72.113 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-09-03normal
5.456.000 kr.56.247 kr./m²
2021-09-07normal
4.600.000 kr.47.423 kr./m²
2017-10-15normal
1.086.500 kr.11.201 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.456.000 kr.2024-09-03 · 2 år siden
Udbudspris implicerer13.2% pa
FMV implicerer13.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og luftig 3V taglejlighed med loft til kip og ovenlysvinduer
Lejligheden Højt over Amagerbros byliv venter en taglejlighed, der har lidt mere af det hele. Her bor I øverst oppe uden overboer, og de 97 kvm er nyindrettede med loft til kip, store tagvinduer og et fantastisk lysindfald, mens to vestvendte altaner føjer både udeliv og udsigt til boligoplevelsen. Og så er der placeringen: centralt på Amager med metro, byliv og grønne åndehuller inden for få minutters gang. I træder direkte ind i det store alrum, hvor loftshøjden for alvor lader boligen folde s