Udbudspris
4.995.000 kr.
94.245 kr/m²
Vores estimat
4.553.749 kr.
85.920 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.8 %
-441.251 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.4 %
Comp-engineP10 75.111 · median 94.461 · P90 99.875 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·37 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -9.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 19.5% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.4%✓Comps +0%✓KBH-klassiker 1902✓Sol 69✓1. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 85.920 kr/m² × 53 m² = 4.553.749 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1902
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
37d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.480 kr./år
Alpha
-9.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.553.749 kr.
85.920 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
94.846 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.587.912 kr.
86.564 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 94.245 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.920 | 4.553.749 kr. | -8.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.111 | 3.980.888 kr. | -20.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 94.461 | 5.006.451 kr. | +0.2 % | 8 comps inden for 250 m, median 76 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.875 | 5.293.392 kr. | +6.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.755 | 1.100.000 kr. | -78.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.1%
α (alpha)-9.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast-8.1%
Gross rental/år63.540 kr.
Salgspris4.553.749 kr.
Profit (1 års hold)-409.531 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.4%
α (alpha)-9.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-3.4%
Gross rental/år100.746 kr.
Salgspris4.735.899 kr.
Profit (1 års hold)-190.175 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.0%
α (alpha)-9.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast9.0%
Gross rental/år179.036 kr.
Salgspris5.227.704 kr.
Profit (1 års hold)379.920 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.020 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.226 kr.
− Ejerudgifter/år-60.480 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)63.540 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)100.746 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.036 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.553.749 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-473.071 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-9.4%
Mægler
kr/m² (udbud)94.245 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-05-07other
1.341.000 kr.25.302 kr./m²
2023-02-13normal
2.925.000 kr.55.189 kr./m²
2021-06-07normal
3.295.000 kr.62.170 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.925.000 kr.2023-02-13 · 3 år siden
Udbudspris implicerer19.5% pa
FMV implicerer15.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Gennemført 2V’er med vestvendt altan få skridt fra Sønder Boulevard.
Velkommen til Krusågade 2, 1. tv., hvor I finder en flot og gennemført 2-værelses lejlighed på en af de attraktive, rolige gader lige ved Sønder Boulevard. Her får I en bolig, hvor en veldisponeret planløsning, flotte materialevalg og en skøn vestvendt altan går op i en højere enhed. Lejligheden udgør 53 m2 og er beliggende på 1. sal i en klassisk ejendom fra 1902.Indenfor mødes I af en indbydende entré, som fordeler videre til boligens rum. Stuen er lys og rummelig med god plads til både sofaar