Udbudspris
4.850.000 kr.
54.494 kr/m²
Vores estimat
5.149.311 kr.
57.857 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.2 %
+299.311 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.5 %
Comp-engineP10 53.889 · median 56.847 · P90 79.543 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt
Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet7/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.5% i sweet spot (5-20%)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·53 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 26% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1953) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1953✗Støjgade!Comps usikre (8)✓α +5.5%✓Sol 100✓3. sal✓89 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 57.857 kr/m² × 89 m² = 5.149.311 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1953
Udbudspris
4.850.000 kr.
Dage på markedet
53d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.152 kr./år
Alpha
5.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.149.311 kr.
57.857 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.880.950 kr.
54.842 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.272.951 kr.
59.247 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 54.494 | 4.850.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 57.857 | 5.149.311 kr. | +6.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 53.889 | 4.796.158 kr. | -1.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 56.847 | 5.059.358 kr. | +4.3 % | 8 comps samme postnummer, median 178 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 79.543 | 7.079.351 kr. | +46.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.101 | 1.700.000 kr. | -64.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
8.7%
α (alpha)5.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast8.7%
Gross rental/år157.128 kr.
Salgspris5.149.311 kr.
Profit (1 års hold)425.489 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.1%
α (alpha)5.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.6%
= Total afkast14.1%
Gross rental/år224.412 kr.
Salgspris5.355.283 kr.
Profit (1 års hold)698.745 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
26.4%
α (alpha)5.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.1%
= Total afkast26.4%
Gross rental/år296.340 kr.
Salgspris5.911.409 kr.
Profit (1 års hold)1.326.799 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år224.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)291.564 kr.
− Ejerudgifter/år-67.152 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)157.128 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)224.412 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)296.340 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.850.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.850.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.850.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.100 kr.
= Tx-omkostning30.950 kr.
+ Tilbudspris4.850.000 kr.
= Total investeret4.880.950 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.149.311 kr.
− Investeret-4.880.950 kr.
= Spread268.361 kr.
÷ Investeret÷ 4.880.950 kr.
= Alpha5.5%
Mægler
kr/m² (udbud)54.494 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-02-02normal
2.900.000 kr.32.584 kr./m²
2016-01-22normal
2.445.000 kr.27.472 kr./m²
2005-03-30normal
1.595.000 kr.17.921 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.900.000 kr.2021-02-02 · 5 år siden
Udbudspris implicerer10.8% pa
FMV implicerer12.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig 3V'er med hele pakken: altan, elevator og en central beliggenhed
En veldisponeret indretning og den helt rigtige placering, hvor en dejlig udsigt og en gnidningsfri hverdag følges ad. Det får du, når du overtager denne gode lejlighed, der nemt tilgås med elevator direkte til døren, og til fods eller på cykel finder du desuden alt det bedste, Frederiksberg rummer – fra Søndermarken til Gammel Kongevej og Falkoner Allé.Overtøj gemmes af vejen i entréen, som byder på indbygget skabsplads. Resten af boligen er ligeledes indrettet med den velfungerende hverdag for