Enghavevej 29, 2. tv

1674 København V · nybolig · Nybolig Vesterbro - Enghave Plads

Åbn pitch-view

Udbudspris

3.895.000 kr.

79.490 kr/m²

Vores estimat

4.188.999 kr.

85.490 kr/m²

Udbudt under estimat

+7.5 %

+293.999 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: 6.9 %

Comp-engineP10 77.121 · median 94.033 · P90 99.831 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden

Top-pick score

81/ 100

A — institutional grade

AVM signal20/25

Kvalitet20/25

Data-freshness16/20

Bydel10/15

Market signals15/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·α 6.9% i sweet spot (5-20%)
·Ældre charme (byggeår 1895)
·Fresh handelsdata (2023)
·Tier-B bydel (vesterbro)
·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
·Best afkast 27% — realistisk

Red flags

·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case

✓ 5 · ! 1 · ✗ 0

!Comps usikre (8)✓α +6.9%✓Sol 73✓Klassisk 1895✓2. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 85.490 kr/m² × 49 m² = 4.188.999 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Vesterbro

kvm

49 m²

Værelser

Byggeår

1895

Udbudspris

3.895.000 kr.

Dage på markedet

57d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.195 kr.Belægning (%)· default 80%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 195

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 45.360 kr./år

Alpha

6.9%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

4.188.999 kr.

85.490 kr./m² · XGBoost

Investeret

3.920.220 kr.

80.004 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

4.231.063 kr.

86.348 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	79.490	3.895.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	85.490	4.188.999 kr.	+7.5 %	XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10	77.121	3.778.917 kr.	-3.0 %	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	94.033	4.607.609 kr.	+18.3 %	8 comps inden for 500 m, median 212 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90	99.831	4.891.697 kr.	+25.6 %	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	19.592	960.000 kr.	-75.4 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

8.6%

α (alpha)6.9%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.8%

= Total afkast8.6%

Gross rental/år69.300 kr.

Salgspris4.188.999 kr.

Profit (1 års hold)338.079 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

13.5%

α (alpha)6.9%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.6%

= Total afkast13.5%

Gross rental/år103.698 kr.

Salgspris4.356.559 kr.

Profit (1 års hold)540.037 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

26.6%

α (alpha)6.9%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield5.0%

= Total afkast26.6%

Gross rental/år194.156 kr.

Salgspris4.808.971 kr.

Profit (1 års hold)1.082.907 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (80%)× 0.80

= Brutto Airbnb/år348.940 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102

− Platform 15% af brutto-52.341 kr.

− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.

− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.

= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr

× kvm (49) × 12 mdr

= Langtidsleje/år114.660 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)149.058 kr.

− Ejerudgifter/år-45.360 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)69.300 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)103.698 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)194.156 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.895.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+23.370 kr.

= Tx-omkostning25.220 kr.

+ Tilbudspris3.895.000 kr.

= Total investeret3.920.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.188.999 kr.

− Investeret-3.920.220 kr.

= Spread268.779 kr.

÷ Investeret÷ 3.920.220 kr.

= Alpha6.9%

Mægler

kr/m² (udbud)79.490 kr.

MæglerNybolig Vesterbro - Enghave Plads

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk

Registrerede handler (Boligsiden)

2023-10-23normal

2.915.000 kr.59.490 kr./m²

2021-05-12normal

2.820.000 kr.57.551 kr./m²

2016-02-04normal

1.800.000 kr.36.735 kr./m²

2007-07-02normal

1.400.000 kr.28.571 kr./m²

2007-01-06family

940.000 kr.19.184 kr./m²

1998-12-11normal

505.000 kr.10.306 kr./m²

1992-03-26normal

240.000 kr.4.898 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

2.915.000 kr.2023-10-23 · 3 år siden

Udbudspris implicerer10.1% pa

FMV implicerer12.8% pa

Overshoot (FMV vs udbud)+2.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

2V'er med altan i hjertet af Vesterbro

Nu udbyder vi denne velindrettede toværelses ejerlejlighed, der med sin klassiske planløsning og attraktive beliggenhed udgør et spændende udgangspunkt for dig, som ønsker at bosætte sig i hjertet af Vesterbro.Boligen byder på en god entré, et funktionelt køkken, badeværelse, et rummeligt opholdsrum og et separat soveværelse. Det åbne køkken skaber en rummelig atmosfære i hele lejligheden og byder lys ind på alle tidspunkter af dagen. Fra opholdsrummet er der udgang til den nordvestvendte altan,