Toldbodgade 8, 2. tv
1253 København K · edc · EDC Poul Erik Bech City & Christianshavn
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·80 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 93.203 | 5.499.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.768 | 5.414.289 kr. | -1.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 77.806 | 4.590.559 kr. | -16.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 88.440 | 5.217.935 kr. | -5.1 % | 8 comps inden for 1 km, median 720 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 97.306 | 5.741.063 kr. | +4.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 29.661 | 1.750.000 kr. | -68.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Indbydende 2-værelses nær Sankt Annæ Plads
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - På Toldbodgade finder du denne lyse og indbydende 2-værelses lejlighed med en af Københavns mest attraktive beliggenheder. Her bor du midt i det historiske København og samtidig få skridt fra Nyhavn, havnefronten, Sankt Annæ Plads og Ofelia Plads. Lejligheden er beliggende på 2. sal i en smuk københavnerbygning med elevator og har en veldisponeret planløsning med en god opdeling mellem ophold og privatliv. Boligens naturlige samlingspunkt er den store, lyse stue med køkkenet i åben forbindelse. Her er god plads til både spisebord og sofaarrangement, mens de store vinduespartier og den franske altan tilfører rummet masser af lys og luft. Det separate soveværelse er rummeligt med god plads til både seng og opbevaring, og det lyse badeværelse har en størrelse, der giver ekstra komfort i hverdagen. Planløsningen rummer desuden mulighed for at undersøge etableringen af et ekstra værelse, hvis behovet opstår, hvilket giver boligen en ekstra fleksibilitet. Ejendommens hyggelige, brostensbelagte gård danner en stemningsfuld og rolig ramme midt i byen. Beliggenheden er svær at matche. Nyhavn, Sankt Annæ Plads, Ofelia Plads, Kongens Nytorv og havnefronten nås på få minutters gang, og du er omgivet af restauranter, caféer, kulturtilbud og specialbutikker. En skøn og indflytningsklar 2-værelses med fransk altan, elevator og en helt særlig adresse i København K. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk