Nørregade 35, 5.
1165 København K · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS København
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·α -29.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.0% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 125.000 | 12.000.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 89.278 | 8.570.730 kr. | -28.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 78.598 | 7.545.455 kr. | -37.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 90.920 | 8.728.313 kr. | -27.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 380 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 95.603 | 9.177.861 kr. | -23.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.958 | 2.300.000 kr. | -80.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Uden bopælspligt - Expats får det nemt her…
Uden bopælspligt. Her i Nørregade kan der på gaden dufte af bolsjer. Eller mere præcist hjemmelavede, blandede bolsjer, som Sømods Bolcher er så berømte for. Vi er i Indre By i en lejlighed på i alt 116 etagemeter incl den fine prinsessesuite, og det stor areal oppe over bjælkerne. Ejendommen er fra 1900 fra den historicistiske tid, hvor man hentede inspiration fra tidligere stilarter som renæssance, barok og gotik. I lejligheden oppe under taget lever man sit eget, stille liv væk fra gaden, men tæt på lyset og den blå himmel. Kun himlens fugle og himlens engle kan kigge ind. Lækker lejlighed med dybe kviste, hvor alt i Indre By er en flanerende gåtur. Det gælder græsset og caféerne i Kongens Have, stien rundt om søen i Ørstedsparken, busserne, faunaen i Botanisk Have, toget og Metro på Nørreport Station, ja, og selvfølgelig Torvehallerne og de hyggelige caféer i Latinerkvarteret. For det er her, lejligheden ligger, i Latinerkvarteret, hvor de studerende gik rundt i de små stræder og mumlede latin med hinanden. Og her er så en bonus af de helt store: Der er en privat gård og balkon med sol, luft og udsigt. Der er mulighed for parkering under Israels Plads med beboerlicens. Expats får det nemt her. Udefra er København næsten synonym med cykler. Byen opfattes som sikker, grøn og meget let at bevæge sig rundt i uden bil. Blandt expats vurderer 98 %, at det er nemt og sikkert at gå eller cykle. København har de sidste 20 år udviklet sig til en metropol, som alle andre metropoler taler om. Mange tak til restauranterne, gastronomien, til Metro, de smukke pladser, vandet og havnene, som tidligere vendte ryggen til byen, tak til de grønne åndehuller, til renoveringen af de smukke bygninger, tak til kulturen. København vil sig selv og sine gæster noget. Alt er lige til at flytte ind i. Det var såmænd bare det.