Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1915)
- ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
Red flags
- ·α -8.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -8.4%✓KBH-klassiker 1915✓Sol 100✓3. sal✓85 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.115 kr/m² × 85 m² = 6.724.796 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
85 m²
Værelser
3
Byggeår
1915
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
9d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.188 kr./år
Alpha
-8.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.724.796 kr.
79.115 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.340.620 kr.
86.360 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.791.410 kr.
79.899 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.295.000 kr.
85.824 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.724.796 kr.
79.115 kr./m²
-7.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.500.000 kr.
17.647 kr./m²
-79.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.9%
α (alpha)-8.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-6.9%
Gross rental/år109.212 kr.
Salgspris6.724.796 kr.
Profit (1 års hold)-506.612 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.8%
α (alpha)-8.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år161.232 kr.
Salgspris7.195.532 kr.
Profit (1 års hold)16.144 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.9%
α (alpha)-8.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast9.9%
Gross rental/år259.726 kr.
Salgspris7.720.066 kr.
Profit (1 års hold)639.172 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år173.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)225.420 kr.
− Ejerudgifter/år-64.188 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)109.212 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)161.232 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)259.726 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.724.796 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread-615.824 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha-8.4%
Mægler
kr/m² (udbud)85.824 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-09-23other
2.050.000 kr.24.118 kr./m²
2018-11-01family
1.725.000 kr.20.294 kr./m²
2014-06-19normal
2.950.000 kr.34.706 kr./m²
2007-02-26family
1.572.500 kr.18.500 kr./m²
2002-01-09normal
1.390.000 kr.16.353 kr./m²
1995-05-24normal
483.000 kr.5.682 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.950.000 kr.2014-06-19 · 12 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot 3-værelses lejlighed med skøn altan, godt lysindfald og perfekt planløsning!
På Amagerport 8, 3. th. finder I denne lyse og velindrettede 3-værelses lejlighed på 85 m² med en gennemtænkt planløsning, skøn altan og en attraktiv beliggenhed tæt på både Amagerbro, Christianshavn og Indre By.Lejligheden byder på et stort spisekøkken med god plads til både madlavning og spiseafdeling. Herfra er der direkte udgang til altanen, som vender roligt mod gårdmiljøet og giver et dejligt ekstra opholdsrum i hverdagen.Boligen rummer desuden en hyggelig stue med flot lysindfald, et stor