Udbudspris
7.295.000 kr.
85.824 kr/m²
Vores estimat
6.960.642 kr.
81.890 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.6 %
-334.358 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.2 %
Comp-engineP10 66.138 · median 81.270 · P90 85.506 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1915)
- ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
- ·69 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -5%✗α -5.2%✓KBH-klassiker 1915✓Sol 100✓3. sal✓85 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 81.890 kr/m² × 85 m² = 6.960.642 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
85 m²
Værelser
3
Byggeår
1915
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
69d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.188 kr./år
Alpha
-5.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.960.642 kr.
81.890 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.340.620 kr.
86.360 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.025.849 kr.
82.657 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.824 | 7.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 81.890 | 6.960.642 kr. | -4.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 66.138 | 5.621.721 kr. | -22.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 81.270 | 6.907.980 kr. | -5.3 % | 8 comps inden for 250 m, median 19 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 85.506 | 7.268.011 kr. | -0.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.647 | 1.500.000 kr. | -79.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.7%
α (alpha)-5.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-3.7%
Gross rental/år109.212 kr.
Salgspris6.960.642 kr.
Profit (1 års hold)-270.766 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.0%
α (alpha)-5.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år161.232 kr.
Salgspris7.239.068 kr.
Profit (1 års hold)59.680 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.2%
α (alpha)-5.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast13.2%
Gross rental/år259.726 kr.
Salgspris7.990.817 kr.
Profit (1 års hold)909.923 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år173.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)225.420 kr.
− Ejerudgifter/år-64.188 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)109.212 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)161.232 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)259.726 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.960.642 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread-379.978 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha-5.2%
Mægler
kr/m² (udbud)85.824 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-09-23other
2.050.000 kr.24.118 kr./m²
2018-11-01family
1.725.000 kr.20.294 kr./m²
2014-06-19normal
2.950.000 kr.34.706 kr./m²
2007-02-26family
1.572.500 kr.18.500 kr./m²
2002-01-09normal
1.390.000 kr.16.353 kr./m²
1995-05-24normal
483.000 kr.5.682 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.950.000 kr.2014-06-19 · 12 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer7.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot 3-værelses lejlighed med skøn altan, godt lysindfald og perfekt planløsning!
På Amagerport 8, 3. th. finder I denne lyse og velindrettede 3-værelses lejlighed på 85 m² med en gennemtænkt planløsning, skøn altan og en attraktiv beliggenhed tæt på både Amagerbro, Christianshavn og Indre By.Lejligheden byder på et stort spisekøkken med god plads til både madlavning og spiseafdeling. Herfra er der direkte udgang til altanen, som vender roligt mod gårdmiljøet og giver et dejligt ekstra opholdsrum i hverdagen.Boligen rummer desuden en hyggelig stue med flot lysindfald, et stor