Udbudspris
9.995.000 kr.
108.641 kr/m²
Vores estimat
9.995.000 kr.
108.641 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 30.2% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1902✓Sol 95✓3. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
1902
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
12d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 73.344 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.995.000 kr.
108.641 kr./m² · fallback
Investeret
10.056.820 kr.
109.313 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.074.638 kr.
109.507 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 108.641 | 9.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 108.641 | 9.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.196 | 1.950.000 kr. | -80.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år141.936 kr.
Salgspris9.995.000 kr.
Profit (1 års hold)80.116 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.4%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast5.4%
Gross rental/år206.520 kr.
Salgspris10.394.800 kr.
Profit (1 års hold)544.500 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.7%
= Total afkast16.9%
Gross rental/år272.948 kr.
Salgspris11.474.260 kr.
Profit (1 års hold)1.690.388 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år215.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)279.864 kr.
− Ejerudgifter/år-73.344 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)141.936 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)206.520 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)272.948 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.995.000 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread-61.820 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)108.641 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-03-12normal
7.675.000 kr.83.424 kr./m²
2018-12-06family
2.002.000 kr.21.761 kr./m²
2008-08-05normal
2.010.000 kr.21.848 kr./m²
2000-12-08normal
1.180.000 kr.12.826 kr./m²
1998-02-26normal
833.000 kr.9.054 kr./m²
1993-06-21normal
453.000 kr.4.924 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.675.000 kr.2025-03-12 · 1 år siden
Udbudspris implicerer30.2% pa
FMV implicerer30.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Vesterbro drømmelejlighed midt på Sønder Boulevard med vestvendt altan!
Det er sjældent, man oplever en bolig, hvor der er taget så grundigt stilling til hver eneste detalje. Her er de helt rigtige valg truffet, fra gulve, køkken og badeværelse til stikkontakter, opbevaring og materialer. Alt er gennemført med stor sans for æstetik, kvalitet og funktionalitet.Sælger har nænsomt renoveret lejligheden fra A til Z med stor respekt for boligens oprindelige kvaliteter og klassiske københavnerstil. Resultatet er en harmonisk bolig, hvor originale detaljer og moderne komfo