Overgaden Neden Vandet 1B, 2. th

1414 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view

Top-pick score

59/ 100

C — okay

AVM signal5/25

Kvalitet25/25

Data-freshness8/20

Bydel15/15

Market signals6/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Moderne (byggeår 2001)
·Seller CAGR 6.9% pa — realistisk
·Tier-A bydel (indre-by)
·247 dage — sælger kan være motiveret

Red flags

·α -20.2% — over markedet
·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 4 · ! 1 · ✗ 1

✗α -20.2%!103 m² stor✓Sol 90✓2. sal✓Bygget 2001✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 87.348 kr/m² × 103 m² = 8.996.799 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Indre By

kvm

103 m²

Værelser

Byggeår

2001

Udbudspris

11.200.000 kr.

Dage på markedet

247d

Antagelser (live recalc)

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 2.253 kr.Belægning (%)· default 83%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 220

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 73.308 kr./år

Alpha

-20.2%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

8.996.799 kr.

87.348 kr./m² · XGBoost

Investeret

11.269.050 kr.

109.408 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

9.138.729 kr.

88.726 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris

11.200.000 kr.

108.738 kr./m²

Boligsiden (sælger)

iBuyReal AVM

8.996.799 kr.

87.348 kr./m²

-19.7% vs udbud

XGBoost (proprietær)

Comp-baseret

—

henter…

Offentlig vurdering

2.700.000 kr.

26.214 kr./m²

-75.9% vs udbud

SKAT (typisk forældet)

Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

-18.4%

α (alpha)-20.2%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.8%

= Total afkast-18.4%

Gross rental/år198.612 kr.

Salgspris8.996.799 kr.

Profit (1 års hold)-2.073.639 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

-10.7%

α (alpha)-20.2%

β (7% beta)7.0%

cf-yield2.5%

= Total afkast-10.7%

Gross rental/år280.188 kr.

Salgspris9.626.575 kr.

Profit (1 års hold)-1.362.287 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

-1.6%

α (alpha)-20.2%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.7%

= Total afkast-1.6%

Gross rental/år420.296 kr.

Salgspris10.328.325 kr.

Profit (1 års hold)-520.428 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (83%)× 0.83

= Brutto Airbnb/år682.425 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105

− Platform 15% af brutto-102.364 kr.

− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.

− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.

= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr

× kvm (103) × 12 mdr

= Langtidsleje/år271.920 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)353.496 kr.

− Ejerudgifter/år-73.308 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)198.612 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)280.188 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)420.296 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris11.200.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)11.200.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)11.200.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+67.200 kr.

= Tx-omkostning69.050 kr.

+ Tilbudspris11.200.000 kr.

= Total investeret11.269.050 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.996.799 kr.

− Investeret-11.269.050 kr.

= Spread-2.272.251 kr.

÷ Investeret÷ 11.269.050 kr.

= Alpha-20.2%

Mægler

kr/m² (udbud)108.738 kr.

MæglerNybolig City - Christianshavn

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2001-05-29normal

2.092.918 kr.20.320 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 2.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

2.092.918 kr.2001-05-29 · 25 år siden

Udbudspris implicerer6.9% pa

FMV implicerer6.0% pa

Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lejlighed uden bopælspligt i første række til kanalerne

Velkommen til Enhjørningens Gård – en af Christianshavns mest eftertragtede adresser. Her finder du denne skønne lejlighed med udsigt til kanalen, masser af dagslys og en stor sydøstvendt altan. Boligen sælges uden bopælspligt, hvilket giver stor fleksibilitet - ideel som citylejlighed eller investering. Lejligheden har aldrig været beboet af ejerne mere end 3-4 uger om året som feriebolig. Lejligheden har en veldisponeret planløsning, der henvender sig til både singlen, parret og familien. Entr