← Tilbage til on-market
Overgaden Neden Vandet 1B, 2. th
1414 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
FMV fra iBuyReal AVM· 83.497 kr/m² × 103 m² = 8.600.238 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
103 m²
Værelser
3
Byggeår
2001
Udbudspris
11.750.000 kr.
Dage på markedet
187d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 73.308 kr./år
Alpha
-27.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.600.238 kr.
XGBoost prediction
Investeret
11.822.350 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.744.533 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-25.6%
α (alpha)-27.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-25.6%
Gross rental/år198.612 kr.
Salgspris8.600.238 kr.
Profit (1 års hold)-3.023.500 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-17.9%
α (alpha)-27.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-17.9%
Gross rental/år280.188 kr.
Salgspris9.202.255 kr.
Profit (1 års hold)-2.339.907 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-8.9%
α (alpha)-27.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast-8.9%
Gross rental/år420.296 kr.
Salgspris9.873.073 kr.
Profit (1 års hold)-1.528.980 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (103) × 12 mdr
= Langtidsleje/år271.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)353.496 kr.
− Ejerudgifter/år-73.308 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)198.612 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)280.188 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)420.296 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris11.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)11.750.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)11.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+70.500 kr.
= Tx-omkostning72.350 kr.
+ Tilbudspris11.750.000 kr.
= Total investeret11.822.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.600.238 kr.
− Investeret-11.822.350 kr.
= Spread-3.222.112 kr.
÷ Investeret÷ 11.822.350 kr.
= Alpha-27.3%
Mægler
kr/m² (udbud)114.078 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Mæglerbeskrivelse
Lejlighed uden bopælspligt i første række til kanalerne
Velkommen til Enhjørningens Gård – en af Christianshavns mest eftertragtede adresser. Her finder du denne skønne lejlighed med udsigt til kanalen, masser af dagslys og en stor sydøstvendt altan. Boligen sælges uden bopælspligt, hvilket giver stor fleksibilitet - ideel som citylejlighed eller investering. Lejligheden har aldrig været beboet af ejerne mere end 3-4 uger om året som feriebolig. Lejligheden har en veldisponeret planløsning, der henvender sig til både singlen, parret og familien. Entr