Overgaden Neden Vandet 1B, 2. th
1414 København K · realmaeglerne · RealMæglerne City & Christianshavn ApS
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2001)
- ·Seller CAGR 6.9% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·α -19.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 108.738 | 11.200.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.988 | 9.062.787 kr. | -19.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.798 | 7.189.232 kr. | -35.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.176 | 8.773.102 kr. | -21.7 % | 8 comps inden for 1 km, median 58 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 90.111 | 9.281.474 kr. | -17.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.214 | 2.700.000 kr. | -75.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Fantastisk lejlighed UDEN BOPÆLSPLIGT, med altan, elevator og udsigt til kanalen!
Velkommen til Enhjørningens Gård – en af Christianshavns mest eftertragtede adresser. Her finder du denne skønne lejlighed med udsigt til kanalen, masser af dagslys og en stor sydøstvendt altan. Boligen sælges UDEN BOPÆLSPLIGT, hvilket giver stor fleksibilitet - ideel som citylejlighed eller investering. Lejligheden har aldrig været beboet af ejerne mere end 3-4 uger om året som feriebolig. Lejligheden har en veldisponeret planløsning, der henvender sig til både singlen, parret og familien. Entréen byder velkommen med god skabsplads og fører videre til den store lyse stue, som ligger i åben forbindelse med køkkenet. Køkkenet er funktionelt indrettet med god opbevaringsplads og integrerede hårde hvidevarer. Den rummelige stue har plads til både spisebord og sofaarrangement – og fra de store vinduespartier er der adgang til altanen med en fantastisk udsigt til Christianshavns Kanal. Boligen rummer to gode, lyse soveværelser, begge med skabe og store vinduer, som lader eftermiddagslyset strømme ind. Badeværelset er pænt og flisebelagt med bruseniche og vaskesøjle. Derudover findes et praktisk, disponibelt rum med ekstra opbevaringsmuligheder. Her bor du midt i det hyggelige Christianshavn med alt, hvad hjertet begærer – fra caféer, restauranter og havnebade til Operaen og de grønne omgivelser langs kanalerne og volden, det maritime miljø skaber en unik stemning året rundt. Metro og busser er i gåafstand fra boligen og cykelbroerne giver let adgang til resten af byen. Ejendommen har parkeringskælder hvor det er muligt at leje en plads og der er elevator.