iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Tønnesvej 16, 2. tv

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.395.000 kr.
57.542 kr/m²
Vores estimat
3.450.071 kr.
58.476 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.6 %
+55.071 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.0 %
Comp-engineP10 55.523 · median 59.014 · P90 67.387 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·56 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +1.0%✓Comps +3%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 95✓2. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 58.476 kr/m² × 59 m² = 3.450.071 kr.
Tønnesvej 16, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.395.000 kr.
Dage på markedet
56d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.612 kr./år
Alpha
1.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.450.071 kr.
58.476 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.417.220 kr.
57.919 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.507.921 kr.
59.456 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris57.5423.395.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM58.4763.450.071 kr.+1.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1055.5233.275.858 kr.-3.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median59.0143.481.822 kr.+2.6 %8 comps inden for 250 m, median 62 m væk · high confidence
Comp-engine · P9067.3873.975.804 kr.+17.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.9491.000.000 kr.-70.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.3%
α (alpha)1.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast3.3%
Gross rental/år80.748 kr.
Salgspris3.450.071 kr.
Profit (1 års hold)113.599 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.4%
α (alpha)1.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast8.4%
Gross rental/år116.856 kr.
Salgspris3.588.074 kr.
Profit (1 års hold)287.710 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.1%
α (alpha)1.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast21.1%
Gross rental/år184.116 kr.
Salgspris3.960.682 kr.
Profit (1 års hold)727.577 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år120.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)156.468 kr.
− Ejerudgifter/år-39.612 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)80.748 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)116.856 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)184.116 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.370 kr.
= Tx-omkostning22.220 kr.
+ Tilbudspris3.395.000 kr.
= Total investeret3.417.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.450.071 kr.
− Investeret-3.417.220 kr.
= Spread32.851 kr.
÷ Investeret÷ 3.417.220 kr.
= Alpha1.0%

Mægler

kr/m² (udbud)57.542 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-01-29normal
1.773.000 kr.30.051 kr./m²
2004-08-13normal
1.105.000 kr.18.729 kr./m²
1998-11-30normal
565.000 kr.9.576 kr./m²
1995-10-09normal
245.000 kr.4.153 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.773.000 kr.2018-01-29 · 8 år siden
Udbudspris implicerer8.5% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Delevenlig 2v'er med altan

På Tønnesvej 16, 2. tv. venter en indbydende 2-værelses lejlighed på 59 m², hvor lys og en velfungerende planløsning går hånd i hånd. Boligen byder på to gode værelser, som giver frihed til at indrette både opholdsstue, soveværelse, spiseplads eller hjemmekontor efter behov. De lyse plankegulve og de store vinduespartier skaber en behagelig atmosfære, mens altanen bliver et naturligt sted til morgenkaffen og rolige stunder med udsigt til det grønne gårdmiljø. Køkkenet fremstår lyst og funktionel