iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Jellingegade 3, 2. tv

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.795.000 kr.
95.704 kr/m²
Vores estimat
6.570.883 kr.
92.548 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.3 %
-224.117 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.9 %
Comp-engineP10 75.098 · median 87.481 · P90 95.497 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1905)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·109 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -9%✗α -3.9%✓KBH-klassiker 1905✓Stand 8/10✓Sol 62✓2. sal✓71 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 92.548 kr/m² × 71 m² = 6.570.883 kr.
Jellingegade 3, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
71 m²
Værelser
2
Byggeår
1905
Udbudspris
6.795.000 kr.
Dage på markedet
109d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.768 kr./år
Alpha
-3.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.570.883 kr.
92.548 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.837.620 kr.
96.305 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.650.760 kr.
93.673 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris95.7046.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM92.5486.570.883 kr.-3.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1075.0985.331.957 kr.-21.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median87.4816.211.168 kr.-8.6 %8 comps inden for 500 m, median 210 m væk · high confidence
Comp-engine · P9095.4976.780.253 kr.-0.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.9441.700.000 kr.-75.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.1%
α (alpha)-3.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-2.1%
Gross rental/år121.632 kr.
Salgspris6.570.883 kr.
Profit (1 års hold)-145.105 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.6%
α (alpha)-3.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast2.6%
Gross rental/år172.752 kr.
Salgspris6.833.718 kr.
Profit (1 års hold)168.850 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.6%
α (alpha)-3.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.7%
= Total afkast13.6%
Gross rental/år186.285 kr.
Salgspris7.543.374 kr.
Profit (1 års hold)892.039 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år170.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)221.520 kr.
− Ejerudgifter/år-48.768 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)121.632 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)172.752 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)186.285 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.770 kr.
= Tx-omkostning42.620 kr.
+ Tilbudspris6.795.000 kr.
= Total investeret6.837.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.570.883 kr.
− Investeret-6.837.620 kr.
= Spread-266.737 kr.
÷ Investeret÷ 6.837.620 kr.
= Alpha-3.9%

Mægler

kr/m² (udbud)95.704 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-03-01normal
4.400.000 kr.61.972 kr./m²
2021-12-15normal
4.375.000 kr.61.620 kr./m²
2015-04-14normal
2.650.000 kr.37.324 kr./m²
2004-07-01normal
1.299.000 kr.18.296 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.400.000 kr.2022-03-01 · 4 år siden
Udbudspris implicerer11.5% pa
FMV implicerer10.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Luksuriøs herskabslejlighed på indre Østerbro

Luksuriøs herskabslejlighed på indre ØsterbroPå eftertragtede Østerbro – mellem Østerbrogade og Strandboulevarden – finder I denne gennemgribende totalrenoverede lejlighed, hvor æstetik, kvalitet og funktionalitet går op i en højere enhed. Boligen er beliggende på rolige Jellingegade, ideelt placeret nær både bylivets puls og Fælledparkens grønne oase.Lejligheden fremstår i særdeles flot og indflytningsklar stand efter en komplet renovering, hvor der er kræset for detaljerne og valgt materialer