iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Jellingegade 3, 2. tv

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1905)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·49 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -17.3% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 13.5% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -17.3%✓KBH-klassiker 1905✓Sol 62✓2. sal✓71 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 85.534 kr/m² × 71 m² = 6.072.946 kr.
Jellingegade 3, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
71 m²
Værelser
2
Byggeår
1905
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
49d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.768 kr./år
Alpha
-17.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.072.946 kr.
85.534 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.340.620 kr.
103.389 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.155.793 kr.
86.701 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.295.000 kr.
102.746 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.072.946 kr.
85.534 kr./m²
-16.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.700.000 kr.
23.944 kr./m²
-76.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-15.6%
α (alpha)-17.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-15.6%
Gross rental/år121.632 kr.
Salgspris6.072.946 kr.
Profit (1 års hold)-1.146.042 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.9%
α (alpha)-17.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-7.9%
Gross rental/år172.752 kr.
Salgspris6.498.052 kr.
Profit (1 års hold)-669.816 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
0.1%
α (alpha)-17.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.5%
= Total afkast0.1%
Gross rental/år186.285 kr.
Salgspris6.971.742 kr.
Profit (1 års hold)-182.593 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år170.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)221.520 kr.
− Ejerudgifter/år-48.768 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)121.632 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)172.752 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)186.285 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.072.946 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread-1.267.674 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha-17.3%

Mægler

kr/m² (udbud)102.746 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-03-01normal
4.400.000 kr.61.972 kr./m²
2021-12-15normal
4.375.000 kr.61.620 kr./m²
2015-04-14normal
2.650.000 kr.37.324 kr./m²
2004-07-01normal
1.299.000 kr.18.296 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.400.000 kr.2022-03-01 · 4 år siden
Udbudspris implicerer13.5% pa
FMV implicerer8.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Luksuriøs herskabslejlighed på indre Østerbro

Luksuriøs herskabslejlighed på indre ØsterbroPå eftertragtede Østerbro – mellem Østerbrogade og Strandboulevarden – finder I denne gennemgribende totalrenoverede lejlighed, hvor æstetik, kvalitet og funktionalitet går op i en højere enhed. Boligen er beliggende på rolige Jellingegade, ideelt placeret nær både bylivets puls og Fælledparkens grønne oase.Lejligheden fremstår i særdeles flot og indflytningsklar stand efter en komplet renovering, hvor der er kræset for detaljerne og valgt materialer