Marstalsgade 18, 1. th
2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.5% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·63 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 90.346 | 4.698.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 88.076 | 4.579.950 kr. | -2.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.547 | 3.876.425 kr. | -17.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 84.959 | 4.417.868 kr. | -6.0 % | 8 comps inden for 250 m, median 116 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 97.086 | 5.048.454 kr. | +7.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.077 | 1.200.000 kr. | -74.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Veludnyttet lejlighed med stor fælles tagterrasse
Åbent hus med tilmeldingskrav 20/9 - klik på billede - Velkommen til Marstalsgade 18, 1.th, en vedudnyttet og rummelig 2-værelses lejlighed med adgang til en stor og solrig fælles tagterrasse. Lejligheden: Du bydes velkommen i en indbydende fordelingsentré med god plads til både sko og overtøj. Herfra træder du ind i en rummelig og lys stue, der byder på gode indretningsmuligheder med plads til både sofaarrangement og spiseafdeling. I åben forbindelse med stuen finder du et veludnyttet køkken med masser af opbevaringsmuligheder og god bordplads. Fra både stue og køkken er der et hyggeligt kig til den rolige gård. Rummeligt soveværelse med plads til både stor dobbeltseng, skabsvæg og hjemmearbejdsplads. I dag er der åben forbindelse mellem stue og soveværelse, hvilket giver et lyst og luftigt udtryk, men der er samtidig mulighed for nemt at etablere en afskærmning, hvis man ønsker ekstra vægplads. Badeværelset fremstår velindrettet med flotte materialevalg, rummelig bruseniche, væghængt toilet samt gode opbevaringsløsninger. Ejendom: Klassisk ejendom fra 1902. Ejendommen har fjernvarme, fællesvaskeri, dørtelefon, et godt gårdanlæg samt en fælles tagterrasse. Der er i foreningen for nyligt renoveret kælder samt omgangsdræn. Brugsret til loftrum samt er der til lejligheden adgang til et delerum med naboen på bagtrappen. Beliggenhed: Her bor du ideelt mellem det klassiske Østerbro og den moderne bydel i Nordhavn. Du er i kort gåafstand til det livlige miljø på Østerbrogade og Ndr. Frihavnsgade, hvor hyggelige caféer, specialbutikker og gode indkøbsmuligheder skaber en attraktiv hverdag. Området byder på en unik kombination af byliv og natur med kort afstand til vandet, Fælledparken, Søerne og Kastellet, danner de perfekte rammer for både afslapning og aktivitet. Transportmulighederne med både bus, tog og metro kunne ikke være bedre og på cykel når du København K på ca. 10 minutter samt Svanemøllestrand på kun 5 minutter. Lejligheden henvender sig perfekt til den studerende, singlen eller det unge par, som ønsker en central bolig med adgang til en skøn tagterrasse. Her kan solen nydes dagen igennem, mens udsigten over Københavns tage danner en stemningsfuld ramme om hverdagen. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk