iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Sankt Annæ Gade 13, 4. tv

1416 København K · nybolig · Nybolig Amager - Amagerbrogade

Åbn pitch-view
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·70 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -23.7% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 12.9% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -23.7%✓4. sal✓KBH-klassiker 1938✓Sol 100✓62 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 86.571 kr/m² × 62 m² = 5.367.420 kr.
Sankt Annæ Gade 13, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
62 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
70d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 81.924 kr./år
Alpha
-23.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.367.420 kr.
86.571 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
113.529 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.414.837 kr.
87.336 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.995.000 kr.
112.823 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.367.420 kr.
86.571 kr./m²
-23.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.700.000 kr.
27.419 kr./m²
-75.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-22.6%
α (alpha)-23.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast-22.6%
Gross rental/år81.756 kr.
Salgspris5.367.420 kr.
Profit (1 års hold)-1.589.644 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-14.9%
α (alpha)-23.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-14.9%
Gross rental/år130.860 kr.
Salgspris5.743.139 kr.
Profit (1 års hold)-1.164.821 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-5.2%
α (alpha)-23.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast-5.2%
Gross rental/år262.522 kr.
Salgspris6.161.798 kr.
Profit (1 års hold)-614.500 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.784 kr.
− Ejerudgifter/år-81.924 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)81.756 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)130.860 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)262.522 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.367.420 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-1.671.400 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-23.7%

Mægler

kr/m² (udbud)112.823 kr.
MæglerNybolig Amager - Amagerbrogade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-07-11normal
3.370.000 kr.54.355 kr./m²
2010-07-15normal
1.984.910 kr.32.015 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.370.000 kr.2020-07-11 · 6 år siden
Udbudspris implicerer12.9% pa
FMV implicerer8.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Top placering med udsigt!

På en af Christianshavn mest eftertragtede adresser udbydes nu denne stilrene og indflytningsklare lejlighed på 62 m² med hele to altaner, fantastisk lysindfald og den fineste udsigt over kanalen samt kig til Vor Frelsers Kirke ikoniske spir. Velkommen til Sankt Annæ Gade 13, 4. tv.Lejligheden ligger næstøverst i en klassisk murstensejendom fra 1938 og kombinerer på smukkeste vis charmerende byliv med moderne komfort. Her får du ikke blot en veldisponeret bolig, men også nogle helt særlige uderu