Udbudspris
6.995.000 kr.
112.823 kr/m²
Vores estimat
6.001.416 kr.
96.797 kr/m²
Udbudt over estimat
-14.2 %
-993.584 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -14.7 %
Comp-engineP10 67.407 · median 81.281 · P90 100.050 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·34 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -14.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.9% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -14.7%!Comps usikre (8)✓4. sal✓KBH-klassiker 1938✓Sol 100✓62 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 96.797 kr/m² × 62 m² = 6.001.416 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
62 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
34d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 82.824 kr./år
Alpha
-14.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.001.416 kr.
96.797 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
113.529 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.044.157 kr.
97.486 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 112.823 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 96.797 | 6.001.416 kr. | -14.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 67.407 | 4.179.231 kr. | -40.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 81.281 | 5.039.440 kr. | -28.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 700 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 100.050 | 6.203.085 kr. | -11.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 27.419 | 1.700.000 kr. | -75.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-13.6%
α (alpha)-14.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.1%
= Total afkast-13.6%
Gross rental/år80.856 kr.
Salgspris6.001.416 kr.
Profit (1 års hold)-956.548 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.9%
α (alpha)-14.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-8.9%
Gross rental/år129.960 kr.
Salgspris6.241.473 kr.
Profit (1 års hold)-667.387 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.8%
α (alpha)-14.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast3.8%
Gross rental/år261.622 kr.
Salgspris6.889.626 kr.
Profit (1 års hold)112.427 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.784 kr.
− Ejerudgifter/år-82.824 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)80.856 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)129.960 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)261.622 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.001.416 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-1.037.404 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-14.7%
Mægler
kr/m² (udbud)112.823 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-07-11normal
3.370.000 kr.54.355 kr./m²
2010-07-15normal
1.984.910 kr.32.015 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.370.000 kr.2020-07-11 · 6 år siden
Udbudspris implicerer12.9% pa
FMV implicerer10.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys Christianshavnerlejlighed med to altaner, kanaludsigt og udsigt til Vor Frelsers Kirke
LejlighedenDrømmer du om at bo midt på Christianshavn med udsigt til både kanalen og Vor Frelsers Kirke? Nu har du mulighed for at blive ejer af en lys og indbydende lejlighed på fjerde sal med 62 kvadratmeter, elevator, to altaner og en helt særlig udsigt. Lejligheden ligger næstøverst i en klassisk murstensejendom fra 1938 og fremstår stilren, veldisponeret og indflytningsklar. Entréen har god plads til overtøj og opbevaring, mens det funktionelle køkken fra 2022 er udstyret med blandt andet o