iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Bispeengen 5, 1. tv

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.850.000 kr.
82.394 kr/m²
Vores estimat
5.309.311 kr.
74.779 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.2 %
-540.689 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.8 %
Comp-engineP10 58.926 · median 80.663 · P90 85.316 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1914)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·α -9.8% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 3
✗Støjgade✗Comps -2%✗α -9.8%✓KBH-klassiker 1914✓Sol 95✓1. sal✓71 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 74.779 kr/m² × 71 m² = 5.309.311 kr.
Bispeengen 5, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
71 m²
Værelser
3
Byggeår
1914
Udbudspris
5.850.000 kr.
Dage på markedet
21d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.308 kr./år
Alpha
-9.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.309.311 kr.
74.779 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.886.950 kr.
82.915 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.410.609 kr.
76.206 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris82.3945.850.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM74.7795.309.311 kr.-9.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1058.9264.183.776 kr.-28.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median80.6635.727.107 kr.-2.1 %8 comps inden for 500 m, median 111 m væk · high confidence
Comp-engine · P9085.3166.057.422 kr.+3.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.6061.250.000 kr.-78.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.5%
α (alpha)-9.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-7.5%
Gross rental/år135.612 kr.
Salgspris5.309.311 kr.
Profit (1 års hold)-442.027 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.6%
α (alpha)-9.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast-2.6%
Gross rental/år189.288 kr.
Salgspris5.521.683 kr.
Profit (1 års hold)-175.979 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.4%
α (alpha)-9.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast10.4%
Gross rental/år320.184 kr.
Salgspris6.095.089 kr.
Profit (1 års hold)528.323 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år178.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)232.596 kr.
− Ejerudgifter/år-43.308 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)135.612 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)189.288 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)320.184 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.850.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.850.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.850.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.100 kr.
= Tx-omkostning36.950 kr.
+ Tilbudspris5.850.000 kr.
= Total investeret5.886.950 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.309.311 kr.
− Investeret-5.886.950 kr.
= Spread-577.639 kr.
÷ Investeret÷ 5.886.950 kr.
= Alpha-9.8%

Mægler

kr/m² (udbud)82.394 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-05-25family
876.100 kr.12.339 kr./m²
2018-05-01normal
2.610.000 kr.36.761 kr./m²
2006-10-31family
862.500 kr.12.148 kr./m²
2005-09-23normal
1.725.000 kr.24.296 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.610.000 kr.2018-05-01 · 8 år siden
Udbudspris implicerer10.6% pa
FMV implicerer9.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

3-værelses lejlighed med solrig altan

På grænsen mellem Frederiksberg og Nørrebro finder I denne skønne og veldisponerede 3-værelses lejlighed på 71 m². Her får I Frederiksberg-postnummer og rolige, grønne omgivelser – samtidig med at det populære byliv omkring Stefansgade ligger blot fem minutters gang fra hoveddøren.Lejligheden ligger i en klassisk ejendom fra 1914 og byder på en særdeles velfungerende planløsning med et dejligt lysindfald og gode, regulære rum.Boligens absolutte hjerte er det sydvestvendte køkken-alrum, hvor køkk