Udbudspris
6.995.000 kr.
85.305 kr/m²
Vores estimat
7.210.040 kr.
87.927 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.1 %
+215.040 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.4 %
Comp-engineP10 72.556 · median 78.202 · P90 91.168 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
78/ 100
A — institutional grade
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1907)
- ·Seller CAGR 7.7% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·134 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -8%!α +2.4%✓4. sal✓KBH-klassiker 1907✓Stand 8/10✓Sol 100✓82 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.927 kr/m² × 82 m² = 7.210.040 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
82 m²
Værelser
3
Byggeår
1907
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
134d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.184 kr./år
Alpha
2.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.210.040 kr.
87.927 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
85.839 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.301.994 kr.
89.049 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.305 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.927 | 7.210.040 kr. | +3.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 72.556 | 5.949.568 kr. | -14.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.202 | 6.412.537 kr. | -8.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 196 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 91.168 | 7.475.788 kr. | +6.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.341 | 1.750.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.4%
α (alpha)2.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast4.4%
Gross rental/år137.616 kr.
Salgspris7.210.040 kr.
Profit (1 års hold)308.836 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.2%
α (alpha)2.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år196.656 kr.
Salgspris7.498.442 kr.
Profit (1 års hold)656.278 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.2%
α (alpha)2.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast21.2%
Gross rental/år280.585 kr.
Salgspris8.277.126 kr.
Profit (1 års hold)1.518.891 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år196.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)255.840 kr.
− Ejerudgifter/år-59.184 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)137.616 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)196.656 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)280.585 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.210.040 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread171.220 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha2.4%
Mægler
kr/m² (udbud)85.305 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-06-06normal
3.875.000 kr.47.256 kr./m²
2005-01-03normal
2.195.000 kr.26.768 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.875.000 kr.2018-06-06 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.7% pa
FMV implicerer8.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Penthouse med højt til loftet og privat tagterrasse
På denne stille gade gemmer sig en smuk penthouse fordelt over 2 etager med stor solrig tagterrasse og et lysindfald ud over det sædvanlige.Lejligheden byder på hele 82 kvadratmeter, og hoveddøren ligger faktisk en halv etage nede af trappeopgangen, hvilket har resulteret i at sko og jakker gemmes godt af vejen. For enden af trappen træder du ind i det imponerende alrum der med 5 meter til toppen sørger for en rumfornemmelse de færreste lejligheder kan tilbyde.Alrummet har mere end rigeligt med