Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1907)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·74 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -12.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -12.2%✓4. sal✓KBH-klassiker 1907✓Sol 100✓82 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.709 kr/m² × 82 m² = 6.618.158 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
82 m²
Værelser
3
Byggeår
1907
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
74d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.184 kr./år
Alpha
-12.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.618.158 kr.
80.709 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
91.973 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.713.642 kr.
81.874 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.495.000 kr.
91.402 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.618.158 kr.
80.709 kr./m²
-11.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.750.000 kr.
21.341 kr./m²
-76.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.4%
α (alpha)-12.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-10.4%
Gross rental/år137.616 kr.
Salgspris6.618.158 kr.
Profit (1 års hold)-786.046 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.6%
α (alpha)-12.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-2.6%
Gross rental/år196.656 kr.
Salgspris7.081.429 kr.
Profit (1 års hold)-263.735 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.3%
α (alpha)-12.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år280.585 kr.
Salgspris7.597.645 kr.
Profit (1 års hold)336.411 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år196.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)255.840 kr.
− Ejerudgifter/år-59.184 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)137.616 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)196.656 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)280.585 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.618.158 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-923.662 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-12.2%
Mægler
kr/m² (udbud)91.402 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-06-06normal
3.875.000 kr.47.256 kr./m²
2005-01-03normal
2.195.000 kr.26.768 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.875.000 kr.2018-06-06 · 8 år siden
Udbudspris implicerer8.6% pa
FMV implicerer6.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Penthouse med højt til loftet og privat tagterrasse
På denne stille gade gemmer sig en smuk penthouse fordelt over 2 etager med stor solrig tagterrasse og et lysindfald ud over det sædvanlige.Lejligheden byder på hele 82 kvadratmeter, og hoveddøren ligger faktisk en halv etage nede af trappeopgangen, hvilket har resulteret i at sko og jakker gemmes godt af vejen. For enden af trappen træder du ind i det imponerende alrum der med 5 meter til toppen sørger for en rumfornemmelse de færreste lejligheder kan tilbyde.Alrummet har mere end rigeligt med