iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Dalføret 15, 1. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.995.000 kr.
57.071 kr/m²
Vores estimat
4.328.013 kr.
61.829 kr/m²
Udbudt under estimat
+8.3 %
+333.013 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 7.6 %
Comp-engineP10 51.206 · median 64.086 · P90 74.004 kr/m²8 comps · inden for 250 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
75/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 7.6% i sweet spot (5-20%)
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·41 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +12%✓α +7.6%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓1. sal✓70 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 61.829 kr/m² × 70 m² = 4.328.013 kr.
Dalføret 15, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
70 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
41d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.108 kr./år
Alpha
7.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.328.013 kr.
61.829 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
57.440 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.406.417 kr.
62.949 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris57.0713.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM61.8294.328.013 kr.+8.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1051.2063.584.413 kr.-10.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median64.0864.486.052 kr.+12.3 %8 comps inden for 250 m, median 44 m væk · high confidence
Comp-engine · P9074.0045.180.252 kr.+29.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering15.0001.050.000 kr.-73.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
10.3%
α (alpha)7.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast10.3%
Gross rental/år106.692 kr.
Salgspris4.328.013 kr.
Profit (1 års hold)413.885 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
15.4%
α (alpha)7.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.7%
= Total afkast15.4%
Gross rental/år149.532 kr.
Salgspris4.501.134 kr.
Profit (1 års hold)629.846 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.1%
α (alpha)7.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast27.1%
Gross rental/år187.620 kr.
Salgspris4.968.559 kr.
Profit (1 års hold)1.135.359 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år142.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)185.640 kr.
− Ejerudgifter/år-36.108 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)106.692 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)149.532 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)187.620 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.328.013 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread307.193 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha7.6%

Mægler

kr/m² (udbud)57.071 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-09-01normal
2.250.000 kr.32.143 kr./m²
2007-06-25normal
1.725.000 kr.24.643 kr./m²
2001-03-06normal
844.816 kr.12.069 kr./m²
1994-02-28normal
365.000 kr.5.214 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.250.000 kr.2020-09-01 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.0% pa
FMV implicerer11.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys, to altaner og køkkenalrum tæt på metro

Hvis I drømmer om at flytte ind i en moderniseret lejlighed med klassiske detaljer og gavmilde lysindfald, så skal I vende blikket mod denne bolig på Amager. Her kan I overtage et hjem, hvor køkkenet og badeværelset er opdateret, ligesom vinduerne blev udskiftet i 2025-2026. Der medfølger to altaner, så I altid kan finde sol eller skygge efter behov.Det er en velholdt rødstensejendom fra 1935, der danner rammen om jeres kommende hverdag. Bygningen er løbende vedligeholdt, senest med nye fuger i