← Tilbage til on-market
A.C. Meyers Vænge 13C, 1. th
2450 København SV · lokalbolig · LokalBolig Sydhavn ApS
Udbudspris
7.500.000 kr.
84.270 kr/m²
Vores estimat
7.114.574 kr.
79.939 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.1 %
-385.426 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.7 %
Comp-engineP10 67.306 · median 75.258 · P90 84.307 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2008)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -5.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -11%✗α -5.7%✓Sol 68✓1. sal✓89 m² sweet✓Bygget 2008✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.939 kr/m² × 89 m² = 7.114.574 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
7.500.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.204 kr./år
Alpha
-5.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.114.574 kr.
79.939 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.546.850 kr.
84.796 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.223.439 kr.
81.162 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.270 | 7.500.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.939 | 7.114.574 kr. | -5.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 67.306 | 5.990.197 kr. | -20.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.258 | 6.698.006 kr. | -10.7 % | 8 comps inden for 500 m, median 150 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 84.307 | 7.503.317 kr. | +0.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.034 | 2.050.000 kr. | -72.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.7%
α (alpha)-5.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-3.7%
Gross rental/år154.056 kr.
Salgspris7.114.574 kr.
Profit (1 års hold)-278.220 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.1%
α (alpha)-5.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år216.534 kr.
Salgspris7.399.157 kr.
Profit (1 års hold)68.841 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.9%
α (alpha)-5.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast12.9%
Gross rental/år292.088 kr.
Salgspris8.167.531 kr.
Profit (1 års hold)912.769 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.260 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)270.738 kr.
− Ejerudgifter/år-54.204 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)154.056 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)216.534 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)292.088 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.500.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+45.000 kr.
= Tx-omkostning46.850 kr.
+ Tilbudspris7.500.000 kr.
= Total investeret7.546.850 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.114.574 kr.
− Investeret-7.546.850 kr.
= Spread-432.276 kr.
÷ Investeret÷ 7.546.850 kr.
= Alpha-5.7%
Mægler
kr/m² (udbud)84.270 kr.
MæglerLokalBolig Sydhavn ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stilfuld 3 værelses lejlighed med vandudsigt og altan på A.C. Meyers Vænge i København
Stilfuld 3 værelses lejlighed med vandudsigt Du får en stilfuld og velindrettet 3 værelses lejlighed, hvor udsigten til vandet skaber en særlig stemning i hverdagen. Lejligheden fra 2008 fremstår moderne og indbydende med en gennemtænkt planløsning, der får kvadratmeterne til at føles harmoniske og behagelige. Køkkenet ligger i åben forbindelse med spiseafdelingen og stuen, hvilket giver et naturligt samlingspunkt med store vinduespartier mod vandet. Soveværelset, det ekstra værelse og det rumm