iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Store Kongensgade 49, 3. 2

1264 København K · realmaeglerne · RealMæglerne City & Christianshavn ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
  • ·α -10.7% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 13.0% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -10.7%KBH-klassiker 1935Sol 953. sal82 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 85.403 kr/m² × 82 m² = 7.003.034 kr.
Store Kongensgade 49, 3. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
82 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
28d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.712 kr./år
Alpha
-10.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.003.034 kr.
85.403 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
95.654 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.115.260 kr.
86.771 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.795.000 kr.
95.061 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.003.034 kr.
85.403 kr./m²
-10.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.950.000 kr.
23.780 kr./m²
-75.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.7%
α (alpha)-10.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-8.7%
Gross rental/år156.768 kr.
Salgspris7.003.034 kr.
Profit (1 års hold)-683.818 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.9%
α (alpha)-10.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-0.9%
Gross rental/år221.712 kr.
Salgspris7.493.246 kr.
Profit (1 års hold)-128.662 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.7%
α (alpha)-10.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast7.7%
Gross rental/år284.734 kr.
Salgspris8.039.483 kr.
Profit (1 års hold)480.597 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år216.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)281.424 kr.
− Ejerudgifter/år-59.712 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)156.768 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)221.712 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)284.734 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.003.034 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread-840.586 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha-10.7%

Mægler

kr/m² (udbud)95.061 kr.
MæglerRealMæglerne City & Christianshavn ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-10-19normal
5.400.000 kr.65.854 kr./m²
2015-06-23normal
3.700.000 kr.45.122 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.400.000 kr.2023-10-19 · 3 år siden
Udbudspris implicerer13.0% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Drømmelejlighed med køkken-alrum, altan og elevator

Midt i det skønne København finder I denne fantastiske lejlighed, som på fineste vis emmer af både storbyens puls og en skøn, hjemlig ro. Hvis I drømmer om et kompromisløst og stilrent hjem midt i hjertet af hovedstaden, så er dette det helt rette valg. Her bosætter I jer omgivet af historiske facader, smalle gader og hyggelige caféer, hvor alt lige fra det lokale bageri til byens mange kulturtilbud findes få skridt fra døren. Beliggenheden er i absolut særklasse, og hverdagen bliver både bekvem og oplevelsesrig. I har de smukke, grønne rammer i Kongens Have som jeres udvidede baghave, og store shoppingdestinationer ligger blot få minutters gang væk. Samtidig sikrer den centrale placering, at I har nem og hurtig adgang til offentlig transport, spisesteder og alt det bedste, som byen har at byde på. Indenfor mødes I af en indbydende entré, der leder jer videre til det rummelige køkken-alrum, hvor store vinduespartier sikrer et herligt lysindfald. Det moderne køkken indbyder til madlavning og hyggeligt samvær, mens stuen fungerer som en afslappet oase. Soveværelset er roligt placeret mod gården, badeværelset fremstår stort og elegant med eget vindue, og lejligheden fuldendes af et praktisk depotrum. Der er desuden elevator i ejendommen. Fra stuen har I direkte udgang til en stor, solrig altan, hvor I kan nyde udsigten over byens tage. Altanen modtager masser af lys og er den perfekte ramme om alt fra morgenkaffen til et glas vin i skumringen. Ejendommen byder endvidere på et hyggeligt, grønt fællesareal i gården.