iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Store Kongensgade 49, 3. 2

1264 København K · realmaeglerne · RealMæglerne City & Christianshavn ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.795.000 kr.
95.061 kr/m²
Vores estimat
7.993.814 kr.
97.486 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.6 %
+198.814 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.9 %
Comp-engineP10 79.007 · median 94.662 · P90 118.456 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·88 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 13.0% pa — aggressiv

Diagnose

Stærk case
5 · ! 2 · 0
!Comps usikre (8)!α +1.9%KBH-klassiker 1935Sol 953. sal82 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 97.486 kr/m² × 82 m² = 7.993.814 kr.
Store Kongensgade 49, 3. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
82 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
88d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.712 kr./år
Alpha
1.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.993.814 kr.
97.486 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
95.654 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.100.131 kr.
98.782 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris95.0617.795.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM97.4867.993.814 kr.+2.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1079.0076.478.558 kr.-16.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median94.6627.762.305 kr.-0.4 %8 comps inden for 1 km, median 251 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90118.4569.713.412 kr.+24.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering23.7801.950.000 kr.-75.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.9%
α (alpha)1.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast3.9%
Gross rental/år156.768 kr.
Salgspris7.993.814 kr.
Profit (1 års hold)306.962 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.7%
α (alpha)1.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast8.7%
Gross rental/år221.712 kr.
Salgspris8.313.567 kr.
Profit (1 års hold)691.659 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.3%
α (alpha)1.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast20.3%
Gross rental/år284.734 kr.
Salgspris9.176.898 kr.
Profit (1 års hold)1.618.012 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år216.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)281.424 kr.
− Ejerudgifter/år-59.712 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)156.768 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)221.712 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)284.734 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.993.814 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread150.194 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha1.9%

Mægler

kr/m² (udbud)95.061 kr.
MæglerRealMæglerne City & Christianshavn ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-10-19normal
5.400.000 kr.65.854 kr./m²
2015-06-23normal
3.700.000 kr.45.122 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.400.000 kr.2023-10-19 · 3 år siden
Udbudspris implicerer13.0% pa
FMV implicerer14.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Drømmelejlighed med køkken-alrum, altan og elevator

Midt i det skønne København finder I denne fantastiske lejlighed, som på fineste vis emmer af både storbyens puls og en skøn, hjemlig ro. Hvis I drømmer om et kompromisløst og stilrent hjem midt i hjertet af hovedstaden, så er dette det helt rette valg. Her bosætter I jer omgivet af historiske facader, smalle gader og hyggelige caféer, hvor alt lige fra det lokale bageri til byens mange kulturtilbud findes få skridt fra døren. Beliggenheden er i absolut særklasse, og hverdagen bliver både bekvem og oplevelsesrig. I har de smukke, grønne rammer i Kongens Have som jeres udvidede baghave, og store shoppingdestinationer ligger blot få minutters gang væk. Samtidig sikrer den centrale placering, at I har nem og hurtig adgang til offentlig transport, spisesteder og alt det bedste, som byen har at byde på. Indenfor mødes I af en indbydende entré, der leder jer videre til det rummelige køkken-alrum, hvor store vinduespartier sikrer et herligt lysindfald. Det moderne køkken indbyder til madlavning og hyggeligt samvær, mens stuen fungerer som en afslappet oase. Soveværelset er roligt placeret mod gården, badeværelset fremstår stort og elegant med eget vindue, og lejligheden fuldendes af et praktisk depotrum. Der er desuden elevator i ejendommen. Fra stuen har I direkte udgang til en stor, solrig altan, hvor I kan nyde udsigten over byens tage. Altanen modtager masser af lys og er den perfekte ramme om alt fra morgenkaffen til et glas vin i skumringen. Ejendommen byder endvidere på et hyggeligt, grønt fællesareal i gården.