Klaksvigsgade 9, 1. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge

Åbn pitch-view

Udbudspris

9.195.000 kr.

83.591 kr/m²

Vores estimat

9.195.000 kr.

83.591 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

45/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet25/25

Data-freshness12/20

Bydel5/15

Market signals3/15

Positive signaler

·Moderne (byggeår 2006)
·Fresh handelsdata (2023)

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Seller CAGR 12.1% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 3 · ! 2 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM!110 m² stor✓Sol 92✓1. sal✓Bygget 2006

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Amager

kvm

110 m²

Værelser

Byggeår

2006

Udbudspris

9.195.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.610 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 170

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 63.540 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

9.195.000 kr.

83.591 kr./m² · fallback

Investeret

9.252.020 kr.

84.109 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

9.298.221 kr.

84.529 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	83.591	9.195.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	83.591	9.195.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	27.273	3.000.000 kr.	-67.4 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.1%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.7%

= Total afkast1.1%

Gross rental/år160.860 kr.

Salgspris9.195.000 kr.

Profit (1 års hold)103.840 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

5.8%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.5%

= Total afkast5.8%

Gross rental/år228.180 kr.

Salgspris9.562.800 kr.

Profit (1 års hold)538.960 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

17.0%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield2.8%

= Total afkast17.0%

Gross rental/år260.374 kr.

Salgspris10.555.860 kr.

Profit (1 års hold)1.564.214 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år458.367 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-68.755 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.

= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr

× kvm (110) × 12 mdr

= Langtidsleje/år224.400 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)291.720 kr.

− Ejerudgifter/år-63.540 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)160.860 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)228.180 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)260.374 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.195.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)9.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.195.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+55.170 kr.

= Tx-omkostning57.020 kr.

+ Tilbudspris9.195.000 kr.

= Total investeret9.252.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.195.000 kr.

− Investeret-9.252.020 kr.

= Spread-57.020 kr.

÷ Investeret÷ 9.252.020 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)83.591 kr.

MæglerNybolig Islands Brygge

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2023-11-02normal

6.530.000 kr.59.364 kr./m²

2018-07-11normal

4.970.000 kr.45.182 kr./m²

2015-08-31normal

4.435.000 kr.40.318 kr./m²

2012-07-22normal

3.405.000 kr.30.955 kr./m²

2006-03-09normal

3.200.000 kr.29.091 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 3.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

6.530.000 kr.2023-11-02 · 3 år siden

Udbudspris implicerer12.1% pa

FMV implicerer12.1% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Totalrenoveret gavllejlighed med 3 altaner

Med en eftertragtet adresse midt på Islands Brygge ligger denne indbydende lejlighed, som også er attraktiv af flere andre årsager. Der er nemlig tale om en moderne bolig med to nyrenoverede badeværelser, et nyere køkken og nyere gulve. Lejligheden vender ud mod den sydvendte gavl, og derfor strømmer sollyset ind i hjemmet, ligesom du kan nyde solen på tre forskellige altaner.Store, lyse opholdsrum i form af et køkken-alrum og en dagligstue ligger side om side og giver dig rigeligt rum til at in