iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nygårdsvej 53, 3. tv

2100 København Ø · home · home Østerbro

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.995.000 kr.
89.478 kr/m²
Vores estimat
5.948.382 kr.
88.782 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.8 %
-46.618 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.4 %
Comp-engineP10 70.646 · median 85.170 · P90 88.384 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1964) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 3
✗Beton 1964✗Comps -5%✗α -1.4%✓Sol 100✓3. sal✓67 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 88.782 kr/m² × 67 m² = 5.948.382 kr.
Nygårdsvej 53, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
67 m²
Værelser
3
Byggeår
1964
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
27d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.756 kr./år
Alpha
-1.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.948.382 kr.
88.782 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
90.042 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.028.406 kr.
89.976 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris89.4785.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM88.7825.948.382 kr.-0.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1070.6464.733.249 kr.-21.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median85.1705.706.377 kr.-4.8 %8 comps inden for 1 km, median 192 m væk · high confidence
Comp-engine · P9088.3845.921.753 kr.-1.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.4031.300.000 kr.-78.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.6%
α (alpha)-1.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år118.044 kr.
Salgspris5.948.382 kr.
Profit (1 års hold)33.606 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.4%
α (alpha)-1.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast5.4%
Gross rental/år166.284 kr.
Salgspris6.186.317 kr.
Profit (1 års hold)319.781 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-1.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år297.013 kr.
Salgspris6.828.743 kr.
Profit (1 års hold)1.092.936 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år160.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.040 kr.
− Ejerudgifter/år-42.756 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)118.044 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)166.284 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)297.013 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.948.382 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-84.438 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-1.4%

Mægler

kr/m² (udbud)89.478 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-06-27normal
2.675.000 kr.39.925 kr./m²
2004-07-13normal
1.599.000 kr.23.866 kr./m²
2001-08-02normal
1.106.000 kr.16.507 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.675.000 kr.2017-06-27 · 9 år siden
Udbudspris implicerer9.4% pa
FMV implicerer9.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og indbydende lejlighed med stor, solrig altan

Velkommen til Nygårdsvej 53, 3. tv. – en lys og indbydende 3-værelses lejlighed, hvor en attraktiv Østerbro-beliggenhed kombineres med en god planløsning og ikke mindst en stor, solrig altan, der tilfører boligen noget helt særligt.Lejligheden byder på en behagelig atmosfære og en veldisponeret indretning, hvor de tre værelser giver gode muligheder for at indrette sig efter behov. Her er plads til både soveværelse, stue og eksempelvis børneværelse eller hjemmekontor, og boligen egner sig derfor