iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lynettevej 5, 2. tv

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.895.000 kr.
69.929 kr/m²
Vores estimat
4.915.735 kr.
70.225 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.4 %
+20.735 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.2 %
Comp-engineP10 61.806 · median 67.250 · P90 77.357 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·30 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 16.4% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -4%✗α -0.2%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 95✓2. sal✓70 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 70.225 kr/m² × 70 m² = 4.915.735 kr.
Lynettevej 5, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
70 m²
Værelser
3
Byggeår
1935
Udbudspris
4.895.000 kr.
Dage på markedet
30d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.176 kr./år
Alpha
-0.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.915.735 kr.
70.225 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.926.220 kr.
70.375 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.980.625 kr.
71.152 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris69.9294.895.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM70.2254.915.735 kr.+0.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1061.8064.326.413 kr.-11.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median67.2504.707.525 kr.-3.8 %8 comps inden for 250 m, median 144 m væk · high confidence
Comp-engine · P9077.3575.414.988 kr.+10.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.4291.150.000 kr.-76.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år96.624 kr.
Salgspris4.915.735 kr.
Profit (1 års hold)86.139 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.6%
α (alpha)-0.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år139.464 kr.
Salgspris5.112.364 kr.
Profit (1 års hold)325.608 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.2%
α (alpha)-0.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast20.2%
Gross rental/år277.738 kr.
Salgspris5.643.264 kr.
Profit (1 års hold)994.781 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år142.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)185.640 kr.
− Ejerudgifter/år-46.176 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)96.624 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)139.464 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)277.738 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.370 kr.
= Tx-omkostning31.220 kr.
+ Tilbudspris4.895.000 kr.
= Total investeret4.926.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.915.735 kr.
− Investeret-4.926.220 kr.
= Spread-10.485 kr.
÷ Investeret÷ 4.926.220 kr.
= Alpha-0.2%

Mægler

kr/m² (udbud)69.929 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-06-28normal
3.100.000 kr.44.286 kr./m²
2005-07-03normal
1.545.000 kr.22.071 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.100.000 kr.2023-06-28 · 3 år siden
Udbudspris implicerer16.4% pa
FMV implicerer16.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Klassisk charme, moderne køkken og egen altan

En stor stue, egen altan og klassiske detaljer er med til at gøre Lynettevej 5, 2. tv. til et hjem med en særlig stemning. Lejlighedens 70 m² giver plads til både samvær og tid for sig selv, mens det moderne køkken tilfører et stilrent udtryk.Stuen er det naturlige omdrejningspunkt. Her kan du samle vennerne omkring spisebordet og indrette et hyggeligt sofahjørne til de aftener, hvor tempoet gerne må falde. Stuk og lyse gulve understreger rummets karakter, og altandøren skaber en dejlig forbinde