← Tilbage til on-market
Amerika Plads 18, 4. 1
2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -1.7%✓4. sal✓Sol 100✓81 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 85.394 kr/m² × 81 m² = 6.916.914 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
81 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
28d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.904 kr./år
Alpha
-1.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.916.914 kr.
85.394 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
86.899 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.016.461 kr.
86.623 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.995.000 kr.
86.358 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.916.914 kr.
85.394 kr./m²
-1.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.150.000 kr.
26.543 kr./m²
-69.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.3%
α (alpha)-1.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast0.3%
Gross rental/år143.496 kr.
Salgspris6.916.914 kr.
Profit (1 års hold)21.590 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.1%
α (alpha)-1.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast8.1%
Gross rental/år201.816 kr.
Salgspris7.401.098 kr.
Profit (1 års hold)564.094 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.2%
α (alpha)-1.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast17.2%
Gross rental/år288.865 kr.
Salgspris7.940.617 kr.
Profit (1 års hold)1.190.662 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år194.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)252.720 kr.
− Ejerudgifter/år-50.904 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)143.496 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)201.816 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.865 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.916.914 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-121.906 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-1.7%
Mægler
kr/m² (udbud)86.358 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-04-27normal
4.645.000 kr.57.346 kr./m²
2016-10-24normal
3.400.000 kr.41.975 kr./m²
2014-07-10normal
3.130.000 kr.38.642 kr./m²
2006-01-16normal
3.545.000 kr.43.765 kr./m²
2006-01-16normal
3.545.000 kr.43.765 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.645.000 kr.2021-04-27 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.5% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lækker lejlighed med altan på Østerbro
Drømmer I om at finde et fælles hjem, hvor I kan skabe en lys og indbydende base til samvær med venner og familie? Indstil søgningen og kig med på Amerika Plads 18, hvor denne alletiders fjerdesalslejlighed kan blive jeres.I får to værelser, et køkken-alrum og badeværelse samt altanen, som vender solrigt mod syd. Trumfen sættes af den ideelle beliggenhed. Hjemmets samlingspunkt bliver det lyse køkken-alrum, hvor elementerne til madlavningen står tidløse med glatte flader og god opbevaringsplads.