← Tilbage til on-market
Amerika Plads 18, 4. 1
2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn
Udbudspris
6.695.000 kr.
82.654 kr/m²
Vores estimat
6.917.352 kr.
85.399 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.3 %
+222.352 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.7 %
Comp-engineP10 73.817 · median 77.702 · P90 90.276 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
84/ 100
A — institutional grade
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·88 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -6%!α +2.7%✓4. sal✓Sol 100✓81 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 85.399 kr/m² × 81 m² = 6.917.352 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
81 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
6.695.000 kr.
Dage på markedet
88d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.904 kr./år
Alpha
2.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.917.352 kr.
85.399 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.737.020 kr.
83.173 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.016.897 kr.
86.628 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 82.654 | 6.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.399 | 6.917.352 kr. | +3.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.817 | 5.979.142 kr. | -10.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.702 | 6.293.847 kr. | -6.0 % | 8 comps same_road_250m, median 25 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 90.276 | 7.312.367 kr. | +9.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.543 | 2.150.000 kr. | -67.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.8%
α (alpha)2.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast4.8%
Gross rental/år143.496 kr.
Salgspris6.917.352 kr.
Profit (1 års hold)323.828 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.7%
α (alpha)2.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år201.816 kr.
Salgspris7.194.046 kr.
Profit (1 års hold)658.842 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.8%
α (alpha)2.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast21.8%
Gross rental/år288.865 kr.
Salgspris7.941.120 kr.
Profit (1 års hold)1.492.965 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år194.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)252.720 kr.
− Ejerudgifter/år-50.904 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)143.496 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)201.816 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.865 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.170 kr.
= Tx-omkostning42.020 kr.
+ Tilbudspris6.695.000 kr.
= Total investeret6.737.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.917.352 kr.
− Investeret-6.737.020 kr.
= Spread180.332 kr.
÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.
= Alpha2.7%
Mægler
kr/m² (udbud)82.654 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-04-27normal
4.645.000 kr.57.346 kr./m²
2016-10-24normal
3.400.000 kr.41.975 kr./m²
2014-07-10normal
3.130.000 kr.38.642 kr./m²
2006-01-16normal
3.545.000 kr.43.765 kr./m²
2006-01-16normal
3.545.000 kr.43.765 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.645.000 kr.2021-04-27 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.6% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lækker lejlighed med altan på Østerbro
Drømmer I om at finde et fælles hjem, hvor I kan skabe en lys og indbydende base til samvær med venner og familie? Indstil søgningen og kig med på Amerika Plads 18, hvor denne alletiders fjerdesalslejlighed kan blive jeres.I får to værelser, et køkken-alrum og badeværelse samt altanen, som vender solrigt mod syd. Trumfen sættes af den ideelle beliggenhed. Hjemmets samlingspunkt bliver det lyse køkken-alrum, hvor elementerne til madlavningen står tidløse med glatte flader og god opbevaringsplads.