- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1915)
- ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -8.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 81.885 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.178 | 4.585.834 kr. | -8.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 65.911 | 4.020.548 kr. | -19.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.330 | 4.412.154 kr. | -11.7 % | 8 comps inden for 500 m, median 177 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 83.665 | 5.103.585 kr. | +2.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.033 | 1.100.000 kr. | -78.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Charmerende og herskabelig lejlighed med stor sydvendt altan og gode parkeringsforhold lige ved metro og tæt på Christianshavns Volde.
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Velkommen til denne skønne 2-værelses lejlighed på 61 m², som er beliggende på den attraktive adresse Under Elmene. Her får du en lys og velindrettet bolig med en god planløsning og stor ugeneret altan. Stuen er rummelig med god plads til både sofaarrangement og spisebord og fra den charmerende karnap, kan udsigten udover området nydes. Soveværelset har en god størrelse med plads til seng og opbevaring. Fra soveværelset er der direkte udgang til altanen, som indbyder til morgenkaffe og hvor solen kan nydes. Lejligheden rummer et fint lyst køkken, med træbordplade og et badeværelse med et mindre separat brus. Ejendommen byder desuden på en hyggelig gårdhave, hvor du kan nyde udelivet i rolige omgivelser. For foden af bygningen ligger ligeledes et underjordisk parkeringsanlæg, som via Københavns Kommunes parkeringslicens kan benyttes. Det er helt unikt at finde en lejlighed der ligger så centralt men alligevel tilbagetrukket fra byens støj og larm. Den bedste beliggenhed i 2300 Med alt indenfor gåafstand, er det svært ikke at falde til her på Under Elmene. Her bor du centralt med kort afstand til både Indre By, Christianshavns Volde, Metro, indkøb, caféer og restauranter, og området byder på et rigt byliv kombineret med nem adgang til grønne områder og vandet. En oplagt bolig for dig, der ønsker en hyggelig 2-værelses med altan og en attraktiv beliggenhed i København – tæt på alt.