iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Øster Søgade 30, 4. th

1357 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.750.000 kr.
105.422 kr/m²
Vores estimat
7.905.539 kr.
95.247 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.7 %
-844.461 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.2 %
Comp-engineP10 83.691 · median 94.049 · P90 99.443 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1883)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
  • ·α -10.2% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 19.0% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -11%✗α -10.2%✓4. sal✓Sol 100✓Klassisk 1883✓83 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 95.247 kr/m² × 83 m² = 7.905.539 kr.
Øster Søgade 30, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
83 m²
Værelser
3
Byggeår
1883
Udbudspris
8.750.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.880 kr./år
Alpha
-10.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.905.539 kr.
95.247 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.804.350 kr.
106.077 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.014.840 kr.
96.564 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris105.4228.750.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM95.2477.905.539 kr.-9.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1083.6916.946.389 kr.-20.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median94.0497.806.096 kr.-10.8 %8 comps inden for 1 km, median 322 m væk · high confidence
Comp-engine · P9099.4438.253.808 kr.-5.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.6992.050.000 kr.-76.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.4%
α (alpha)-10.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-8.4%
Gross rental/år159.240 kr.
Salgspris7.905.539 kr.
Profit (1 års hold)-739.571 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.7%
α (alpha)-10.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-3.7%
Gross rental/år224.976 kr.
Salgspris8.221.761 kr.
Profit (1 års hold)-357.613 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.5%
α (alpha)-10.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast9.5%
Gross rental/år433.724 kr.
Salgspris9.075.559 kr.
Profit (1 års hold)704.933 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (83) × 12 mdr
= Langtidsleje/år219.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)284.856 kr.
− Ejerudgifter/år-59.880 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)159.240 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)224.976 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)433.724 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.750.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+52.500 kr.
= Tx-omkostning54.350 kr.
+ Tilbudspris8.750.000 kr.
= Total investeret8.804.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.905.539 kr.
− Investeret-8.804.350 kr.
= Spread-898.811 kr.
÷ Investeret÷ 8.804.350 kr.
= Alpha-10.2%

Mægler

kr/m² (udbud)105.422 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-01-19normal
5.195.000 kr.62.590 kr./m²
2016-02-04family
1.057.765 kr.12.744 kr./m²
2015-07-09family
2.110.586 kr.25.429 kr./m²
2004-02-17normal
1.900.000 kr.22.892 kr./m²
1992-04-22normal
280.909 kr.3.384 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.195.000 kr.2023-01-19 · 3 år siden
Udbudspris implicerer19.0% pa
FMV implicerer15.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed med udsigt over Søerne og altan

Indflytningsklar lejlighed med udsigt over Søerne og altanPå Øster Søgade 30, 4. th. udbydes en særdeles velholdt og indflytningsklar lejlighed med en attraktiv placering direkte ud til Søerne. Her kombineres en central beliggenhed med flot udsigt, gode lysforhold og en placering højt i ejendommen uden direkte indkig.Fra lejlighedens stuer er der en skøn udsigt over Søerne, og særligt om aftenen strømmer et skønt lys ind i boligen. Placeringen på 4. sal giver samtidig en god afstand til gaden og