Udbudspris
11.495.000 kr.
101.726 kr/m²
Vores estimat
11.299.602 kr.
99.996 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.7 %
-195.398 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.3 %
Comp-engineP10 75.384 · median 88.189 · P90 108.916 kr/m²8 comps · inden for 500 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2022)
- ·Seller CAGR 7.5% pa — realistisk
- ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 3
✗Comps -13%✗α -2.3%✗113 m² for stor✓9. sal✓Sol 100✓Nybyg 2022✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 99.996 kr/m² × 113 m² = 11.299.602 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
113 m²
Værelser
3
Byggeår
2022
Udbudspris
11.495.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.836 kr./år
Alpha
-2.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.299.602 kr.
99.996 kr./m² · XGBoost
Investeret
11.565.820 kr.
102.352 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.401.030 kr.
100.894 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 101.726 | 11.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 99.996 | 11.299.602 kr. | -1.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.384 | 8.518.406 kr. | -25.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 88.189 | 9.965.388 kr. | -13.3 % | 8 comps inden for 500 m, median 196 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 108.916 | 12.307.564 kr. | +7.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 8.496 | 960.000 kr. | -91.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.8%
α (alpha)-2.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-0.8%
Gross rental/år171.684 kr.
Salgspris11.299.602 kr.
Profit (1 års hold)-94.534 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.8%
α (alpha)-2.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast3.8%
Gross rental/år240.840 kr.
Salgspris11.751.586 kr.
Profit (1 års hold)426.606 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.2%
α (alpha)-2.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.7%
= Total afkast15.2%
Gross rental/år317.675 kr.
Salgspris12.971.943 kr.
Profit (1 års hold)1.723.798 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (113) × 12 mdr
= Langtidsleje/år230.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)299.676 kr.
− Ejerudgifter/år-58.836 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)171.684 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)240.840 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)317.675 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris11.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)11.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)11.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+68.970 kr.
= Tx-omkostning70.820 kr.
+ Tilbudspris11.495.000 kr.
= Total investeret11.565.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV11.299.602 kr.
− Investeret-11.565.820 kr.
= Spread-266.218 kr.
÷ Investeret÷ 11.565.820 kr.
= Alpha-2.3%
Mægler
kr/m² (udbud)101.726 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-12-02normal
7.450.000 kr.65.929 kr./m²
2019-08-08normal
5.250.000 kr.46.460 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.450.000 kr.2020-12-02 · 6 år siden
Udbudspris implicerer7.5% pa
FMV implicerer7.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Sjældent udbudt udsigtslejlighed
På niende sal i en moderne ejendom fra 2022 venter en sjældent udbudt ejerlejlighed, hvor udsigten åbner sig til alle sider, og sollyset strømmer ind fra morgen til aften. Her får I bopæl midt på Islands Brygge, tæt på både havnefronten, Amager Fælled og hverdagens praktiske fornødenheder.I finder lejligheden på en af de øverste etager i det luksuriøse og arkitektonisk veludførte højhusbyggeri Sfinxen. I møder en lys og veldisponeret bolig, hvor samlingspunktet er det store køkken-alrum. Madlavn