Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 76✓1. sal✓80 m² sweet✓Bygget 2006
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
3d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.540 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.495.000 kr.
81.188 kr./m² · fallback
Investeret
6.535.820 kr.
81.698 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.571.382 kr.
82.142 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.495.000 kr.
81.188 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.495.000 kr.
81.188 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.750.000 kr.
21.875 kr./m²
-73.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år117.660 kr.
Salgspris6.495.000 kr.
Profit (1 års hold)76.840 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.9%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast8.9%
Gross rental/år166.620 kr.
Salgspris6.949.650 kr.
Profit (1 års hold)580.450 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år278.374 kr.
Salgspris7.456.260 kr.
Profit (1 års hold)1.198.814 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.160 kr.
− Ejerudgifter/år-45.540 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)117.660 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)166.620 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)278.374 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.495.000 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-40.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)81.188 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-05-14normal
4.265.000 kr.53.313 kr./m²
2008-08-22normal
2.150.000 kr.26.875 kr./m²
2006-09-22normal
2.640.000 kr.33.000 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.265.000 kr.2021-05-14 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.8% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne 3V’er med egen privat gårdhave og fælles tagterrasse
LejlighedenDe gode oplevelser står i kø på din nye adresse, for her går turen gennem en moderne treværelses lejlighed, der folder sig ud med 80 velindrettede kvadratmeter. Der er indtænkt opbevaring i den pæne entré, som viser vej mod samtlige rum. Du får bl.a. et stilrent badeværelse med separat brus samt et dejligt soveværelse og et ekstra værelse, der kan give plads til gæster, et hjemmekontor eller et børneværelse. Alt det bindes sammen af det åbne leverum, hvor køkkenet ligger ud i ét med s