Udbudspris
12.995.000 kr.
100.736 kr/m²
Vores estimat
11.812.159 kr.
91.567 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.1 %
-1.182.841 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.7 %
Comp-engineP10 69.200 · median 85.036 · P90 93.833 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2019)
- ·Seller CAGR 6.1% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·111 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -9.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗α -9.7%✗129 m² for stor!Comps usikre (8)✓Sol 100✓Nybyg 2019✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.567 kr/m² × 129 m² = 11.812.159 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
129 m²
Værelser
3
Byggeår
2019
Udbudspris
12.995.000 kr.
Dage på markedet
111d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 108.024 kr./år
Alpha
-9.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.812.159 kr.
91.567 kr./m² · XGBoost
Investeret
13.074.820 kr.
101.355 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.940.244 kr.
92.560 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 100.736 | 12.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.567 | 11.812.159 kr. | -9.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.200 | 8.926.863 kr. | -31.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.036 | 10.969.706 kr. | -15.6 % | 8 comps samme postnummer, median 93 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 93.833 | 12.104.505 kr. | -6.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 27.907 | 3.600.000 kr. | -72.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.1%
α (alpha)-9.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-8.1%
Gross rental/år201.576 kr.
Salgspris11.812.159 kr.
Profit (1 års hold)-1.061.085 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.4%
α (alpha)-9.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-3.4%
Gross rental/år294.456 kr.
Salgspris12.284.645 kr.
Profit (1 års hold)-495.719 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.3%
α (alpha)-9.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.2%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år286.721 kr.
Salgspris13.560.359 kr.
Profit (1 års hold)772.260 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.935 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.935 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år550.957 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-82.644 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-43.861 kr.
= Net Airbnb/år394.745 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (129) × 12 mdr
= Langtidsleje/år309.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)402.480 kr.
− Ejerudgifter/år-108.024 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)201.576 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)294.456 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)286.721 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris12.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)12.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)12.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+77.970 kr.
= Tx-omkostning79.820 kr.
+ Tilbudspris12.995.000 kr.
= Total investeret13.074.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV11.812.159 kr.
− Investeret-13.074.820 kr.
= Spread-1.262.661 kr.
÷ Investeret÷ 13.074.820 kr.
= Alpha-9.7%
Mægler
kr/m² (udbud)100.736 kr.
MæglerLützau
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-05-15normal
8.099.000 kr.62.783 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
8.099.000 kr.2018-05-15 · 8 år siden
Udbudspris implicerer6.1% pa
FMV implicerer4.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Tredje sal i det ikoniske Chimney House med udsigt til Øresund.Der hvor Østerbro stille og roligt bliver til Hellerup, ligger Scherfigsvej. En hyggelig stikvej til Strandøre, der munder ud i det, der i begyndelsen af forrige århundrede var det københavnske borgerskabs foretrukne udflugtsdestination. I dag er området opdateret til et smukt rekreativt område, hvor Svanemøllebugtens nyrenoverede strandpromenade har skabt et helt særligt kvarter, hvor man lever med vandet og udsigten.For enden af de