Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2019)
- ·Seller CAGR 6.8% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·51 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -15.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗α -15.9%✗129 m² for stor✓Sol 100✓Nybyg 2019✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 90.239 kr/m² × 129 m² = 11.640.893 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
129 m²
Værelser
3
Byggeår
2019
Udbudspris
13.750.000 kr.
Dage på markedet
51d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 108.024 kr./år
Alpha
-15.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.640.893 kr.
90.239 kr./m² · XGBoost
Investeret
13.834.350 kr.
107.243 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.769.999 kr.
91.240 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
13.750.000 kr.
106.589 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
11.640.893 kr.
90.239 kr./m²
-15.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
3.600.000 kr.
27.907 kr./m²
-73.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.4%
α (alpha)-15.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-14.4%
Gross rental/år201.576 kr.
Salgspris11.640.893 kr.
Profit (1 års hold)-1.991.881 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.7%
α (alpha)-15.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-6.7%
Gross rental/år294.456 kr.
Salgspris12.455.756 kr.
Profit (1 års hold)-1.084.138 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
1.0%
α (alpha)-15.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år286.721 kr.
Salgspris13.363.745 kr.
Profit (1 års hold)-183.884 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.935 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.935 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år550.957 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-82.644 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-43.861 kr.
= Net Airbnb/år394.745 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (129) × 12 mdr
= Langtidsleje/år309.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)402.480 kr.
− Ejerudgifter/år-108.024 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)201.576 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)294.456 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)286.721 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris13.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)13.750.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)13.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+82.500 kr.
= Tx-omkostning84.350 kr.
+ Tilbudspris13.750.000 kr.
= Total investeret13.834.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV11.640.893 kr.
− Investeret-13.834.350 kr.
= Spread-2.193.457 kr.
÷ Investeret÷ 13.834.350 kr.
= Alpha-15.9%
Mægler
kr/m² (udbud)106.589 kr.
MæglerLützau
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-05-15normal
8.099.000 kr.62.783 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
8.099.000 kr.2018-05-15 · 8 år siden
Udbudspris implicerer6.8% pa
FMV implicerer4.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Tredje sal i det ikoniske Chimney House med udsigt til Øresund.Der hvor Østerbro stille og roligt bliver til Hellerup, ligger Scherfigsvej. En hyggelig stikvej til Strandøre, der munder ud i det, der i begyndelsen af forrige århundrede var det københavnske borgerskabs foretrukne udflugtsdestination. I dag er området opdateret til et smukt rekreativt område, hvor Svanemøllebugtens nyrenoverede strandpromenade har skabt et helt særligt kvarter, hvor man lever med vandet og udsigten.For enden af de