← Tilbage til on-market
Rådmandsgade 50A, 4. tv
2200 København N · lokalbolig · LokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS
Udbudspris
6.295.000 kr.
79.684 kr/m²
Vores estimat
6.290.164 kr.
79.622 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.1 %
-4.836 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.7 %
Comp-engineP10 67.164 · median 75.454 · P90 88.084 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1933)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 21.6% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.7%!Comps usikre (8)✓4. sal✓KBH-klassiker 1933✓Sol 100✓79 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.622 kr/m² × 79 m² = 6.290.164 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
79 m²
Værelser
3
Byggeår
1933
Udbudspris
6.295.000 kr.
Dage på markedet
11d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.440 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.290.164 kr.
79.622 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.334.620 kr.
80.185 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.365.322 kr.
80.574 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.684 | 6.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.622 | 6.290.164 kr. | -0.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 67.164 | 5.305.966 kr. | -15.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.454 | 5.960.890 kr. | -5.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 429 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 88.084 | 6.958.641 kr. | +10.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.722 | 1.400.000 kr. | -77.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år115.200 kr.
Salgspris6.290.164 kr.
Profit (1 års hold)70.744 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år166.392 kr.
Salgspris6.541.771 kr.
Profit (1 års hold)373.543 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år253.228 kr.
Salgspris7.221.108 kr.
Profit (1 års hold)1.139.716 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år170.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)221.832 kr.
− Ejerudgifter/år-55.440 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)115.200 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)166.392 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)253.228 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.770 kr.
= Tx-omkostning39.620 kr.
+ Tilbudspris6.295.000 kr.
= Total investeret6.334.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.290.164 kr.
− Investeret-6.334.620 kr.
= Spread-44.456 kr.
÷ Investeret÷ 6.334.620 kr.
= Alpha-0.7%
Mægler
kr/m² (udbud)79.684 kr.
MæglerLokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-01-18normal
3.500.000 kr.44.304 kr./m²
2019-01-29normal
2.950.000 kr.37.342 kr./m²
2018-01-01family
1.600.000 kr.20.253 kr./m²
2007-09-03normal
1.875.000 kr.23.734 kr./m²
2001-03-04normal
1.095.000 kr.13.861 kr./m²
1998-10-25normal
923.300 kr.11.687 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.500.000 kr.2023-01-18 · 3 år siden
Udbudspris implicerer21.6% pa
FMV implicerer21.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Skøn hjørnelejlighed med klassiske detaljer og udsigt!
Velkommen til denne skønne 4. sals hjørnelejlighed, der på fineste vis kombinerer klassisk københavnercharme med en god planløsning. Her får I smukke bræddegulve og stuk samt to skønne stuer en-suite, der fungerer som henholdsvis dagligstue og spisestue, begge med en dejlig, ugeneret udsigt fra hver sine vinduer. Den ene stue kan med fordel indrettes som værelse, hvilket gør lejligheden særdeles velegnet til deling. Hertil kommer en fordelingsgang, et fint køkken med udgang til altanen mod den h