iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Paulas Passage 3, 15. 4

1799 København V · home · home Vesterbro

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.995.000 kr.
98.704 kr/m²
Vores estimat
8.018.677 kr.
98.996 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.3 %
+23.677 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.3 %
Comp-engineP10 75.265 · median 99.014 · P90 102.230 kr/m²8 comps · inden for 500 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
72/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2021)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·89 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -0.3%✓Comps +0%✓15. sal✓Sol 100✓Nybyg 2021✓81 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 98.996 kr/m² × 81 m² = 8.018.677 kr.
Paulas Passage 3, 15. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
81 m²
Værelser
3
Byggeår
2021
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
89d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.360 kr./år
Alpha
-0.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.018.677 kr.
98.996 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
99.319 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.109.351 kr.
100.115 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris98.7047.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM98.9968.018.677 kr.+0.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1075.2656.096.476 kr.-23.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median99.0148.020.145 kr.+0.3 %8 comps inden for 500 m, median 170 m væk · high confidence
Comp-engine · P90102.2308.280.592 kr.+3.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år141.180 kr.
Salgspris8.018.677 kr.
Profit (1 års hold)115.037 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år198.042 kr.
Salgspris8.339.424 kr.
Profit (1 års hold)492.646 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.9%
α (alpha)-0.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast18.9%
Gross rental/år353.989 kr.
Salgspris9.205.441 kr.
Profit (1 års hold)1.514.611 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år189.540 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)246.402 kr.
− Ejerudgifter/år-48.360 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)141.180 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)198.042 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)353.989 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.018.677 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-26.143 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-0.3%

Mægler

kr/m² (udbud)98.704 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-11-09normal
4.795.000 kr.59.198 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.795.000 kr.2020-11-09 · 6 år siden
Udbudspris implicerer8.9% pa
FMV implicerer8.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Moderne og eksklusiv 3 værelses udsigtslejlighed i Dahlerups Tårn

Velkommen til Paulas Passage 3, 15. 4. – en moderne og indbydende 3-værelses lejlighed på 81 m², hvor en helt særlig placering højt over Carlsberg Byen kombineres med en veldisponeret planløsning, et fantastisk lysindfald og en imponerende udsigt over Frederiksberg C og København, Søndermarken, Frederiksberg Have og Slot, Carls Have og meget mere. Allerede fra boligens entré mærkes den lyse og moderne atmosfære, som kendetegner hjemmet. Herfra åbner boligen sig mod det store opholdsrum, hvor køk