iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Paulas Passage 3, 15. 4

1799 København V · home · home Vesterbro

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.795.000 kr.
108.580 kr/m²
Vores estimat
8.214.915 kr.
101.419 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.6 %
-580.085 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.2 %
Comp-engineP10 75.265 · median 99.014 · P90 102.230 kr/m²8 comps · inden for 500 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2021)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·α -7.2% — over markedet

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -9%✗α -7.2%✓15. sal✓Sol 100✓Nybyg 2021✓81 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 101.419 kr/m² × 81 m² = 8.214.915 kr.
Paulas Passage 3, 15. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
81 m²
Værelser
3
Byggeår
2021
Udbudspris
8.795.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.360 kr./år
Alpha
-7.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.214.915 kr.
101.419 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.849.620 kr.
109.255 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.304.418 kr.
102.524 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris108.5808.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM101.4198.214.915 kr.-6.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1075.2656.096.476 kr.-30.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median99.0148.020.145 kr.-8.8 %8 comps inden for 500 m, median 170 m væk · high confidence
Comp-engine · P90102.2308.280.592 kr.-5.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.6%
α (alpha)-7.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-5.6%
Gross rental/år141.180 kr.
Salgspris8.214.915 kr.
Profit (1 års hold)-493.525 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.9%
α (alpha)-7.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-0.9%
Gross rental/år198.042 kr.
Salgspris8.543.512 kr.
Profit (1 års hold)-108.066 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.6%
α (alpha)-7.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast11.6%
Gross rental/år353.989 kr.
Salgspris9.430.722 kr.
Profit (1 års hold)935.092 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år189.540 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)246.402 kr.
− Ejerudgifter/år-48.360 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)141.180 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)198.042 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)353.989 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+52.770 kr.
= Tx-omkostning54.620 kr.
+ Tilbudspris8.795.000 kr.
= Total investeret8.849.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.214.915 kr.
− Investeret-8.849.620 kr.
= Spread-634.705 kr.
÷ Investeret÷ 8.849.620 kr.
= Alpha-7.2%

Mægler

kr/m² (udbud)108.580 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-11-09normal
4.795.000 kr.59.198 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.795.000 kr.2020-11-09 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.6% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Moderne og eksklusiv 3 værelses udsigtslejlighed i Dahlerups Tårn

Velkommen til Paulas Passage 3, 15. 4. – en moderne og indbydende 3-værelses lejlighed på 81 m², hvor en helt særlig placering højt over Carlsberg Byen kombineres med en veldisponeret planløsning, et fantastisk lysindfald og en imponerende udsigt over Frederiksberg C og København, Søndermarken, Frederiksberg Have og Slot, Carls Have og meget mere. Allerede fra boligens entré mærkes den lyse og moderne atmosfære, som kendetegner hjemmet. Herfra åbner boligen sig mod det store opholdsrum, hvor køk