Udbudspris
3.695.000 kr.
61.583 kr/m²
Vores estimat
3.746.895 kr.
62.448 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.4 %
+51.895 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.7 %
Comp-engineP10 58.401 · median 63.268 · P90 75.427 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·54 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 22.8% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +0.7%✓Comps +3%✓KBH-klassiker 1904✓Sol 90✓2. sal✓60 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.448 kr/m² × 60 m² = 3.746.895 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
60 m²
Værelser
2
Byggeår
1904
Udbudspris
3.695.000 kr.
Dage på markedet
54d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.604 kr./år
Alpha
0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.746.895 kr.
62.448 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.719.020 kr.
61.984 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.806.005 kr.
63.433 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 61.583 | 3.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 62.448 | 3.746.895 kr. | +1.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 58.401 | 3.504.033 kr. | -5.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 63.268 | 3.796.100 kr. | +2.7 % | 8 comps inden for 250 m, median 105 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 75.427 | 4.525.605 kr. | +22.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.333 | 1.100.000 kr. | -70.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.0%
α (alpha)0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år83.796 kr.
Salgspris3.746.895 kr.
Profit (1 års hold)111.671 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.0%
α (alpha)0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast8.0%
Gross rental/år120.516 kr.
Salgspris3.896.771 kr.
Profit (1 års hold)298.267 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.5%
α (alpha)0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast20.5%
Gross rental/år185.124 kr.
Salgspris4.301.435 kr.
Profit (1 års hold)767.539 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år122.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)159.120 kr.
− Ejerudgifter/år-38.604 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)83.796 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)120.516 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)185.124 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.170 kr.
= Tx-omkostning24.020 kr.
+ Tilbudspris3.695.000 kr.
= Total investeret3.719.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.746.895 kr.
− Investeret-3.719.020 kr.
= Spread27.875 kr.
÷ Investeret÷ 3.719.020 kr.
= Alpha0.7%
Mægler
kr/m² (udbud)61.583 kr.
MæglerLokalBolig Amager ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-10-02normal
2.450.000 kr.40.833 kr./m²
2017-03-05normal
2.095.000 kr.34.917 kr./m²
2016-06-01family
1.275.000 kr.21.250 kr./m²
2014-11-07normal
1.395.000 kr.23.250 kr./m²
2011-03-15normal
1.165.000 kr.19.417 kr./m²
2005-12-08normal
1.645.000 kr.27.417 kr./m²
2002-02-08normal
842.380 kr.14.040 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.450.000 kr.2024-10-02 · 2 år siden
Udbudspris implicerer22.8% pa
FMV implicerer23.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar 2-værelses lejlighed med ekstra charme og god beliggenhed.
Indbydende 2 værelses lejlighed tæt på centrum på Højdevej på AmagerDu bor centralt på Amager i en indbydende og velholdt ejendom, hvor den rosa facade og de klassiske detaljer giver et elegant førstehåndsindtryk. Lejligheden er en 2 værelses lejlighed med hyggelig, harmonisk atmosfære, som gør det nemt at føle sig hjemme. Entréen fordeler naturligt til stue/spisestue, værelse, køkken og badeværelse. Opholdsrummet har en arkitektonisk profil, der giver gode indretningsmuligheder og fin sammenhæn