iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lagergade 44, 5. tv

1799 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.250.000 kr.
76.316 kr/m²
Vores estimat
7.463.412 kr.
78.562 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.9 %
+213.412 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.3 %
Comp-engineP10 76.905 · median 95.883 · P90 102.690 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
76/ 100
A — institutional grade
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2025)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·30 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·Seller CAGR 23.9% pa — aggressiv

Diagnose

Stærk case
✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!α +2.3%✓Comps +26%✓5. sal✓Sol 95✓Nybyg 2025✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 78.562 kr/m² × 95 m² = 7.463.412 kr.
Lagergade 44, 5. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
95 m²
Værelser
2
Byggeår
2025
Udbudspris
7.250.000 kr.
Dage på markedet
30d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 68.220 kr./år
Alpha
2.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.463.412 kr.
78.562 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.295.350 kr.
76.793 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.570.221 kr.
79.687 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris76.3167.250.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM78.5627.463.412 kr.+2.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1076.9057.305.943 kr.+0.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median95.8839.108.873 kr.+25.6 %8 comps inden for 500 m, median 130 m væk · high confidence
Comp-engine · P90102.6909.755.597 kr.+34.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.4%
α (alpha)2.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast4.4%
Gross rental/år154.080 kr.
Salgspris7.463.412 kr.
Profit (1 års hold)322.142 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.3%
α (alpha)2.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast9.3%
Gross rental/år220.770 kr.
Salgspris7.761.948 kr.
Profit (1 års hold)687.368 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.0%
α (alpha)2.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast20.0%
Gross rental/år211.337 kr.
Salgspris8.567.997 kr.
Profit (1 års hold)1.483.984 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (95) × 12 mdr
= Langtidsleje/år222.300 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)288.990 kr.
− Ejerudgifter/år-68.220 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)154.080 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)220.770 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)211.337 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.250.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.500 kr.
= Tx-omkostning45.350 kr.
+ Tilbudspris7.250.000 kr.
= Total investeret7.295.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.463.412 kr.
− Investeret-7.295.350 kr.
= Spread168.062 kr.
÷ Investeret÷ 7.295.350 kr.
= Alpha2.3%

Mægler

kr/m² (udbud)76.316 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

AVM overshooter
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-08-18normal
5.850.000 kr.61.579 kr./m²
2024-04-04normal
4.395.000 kr.46.263 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.850.000 kr.2025-08-18 · 1 år siden
Udbudspris implicerer23.9% pa
FMV implicerer27.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+3.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

UDEN BOPÆLSPLIGT – Fransk altan. Øverst. Ekstra loftshøjde.

UDEN BOPÆLSPLIGT – 95 M² I NYOPFØRTE STILLING HUS MED FLOT LYSINDFALD OG HØJT TIL LOFTET. ØVERST I BYGNING. FRANSK ALTAN.LEJLIGHED: Velkommen til en lys og moderne lejlighed øverst oppe i Stilling Hus – en bolig fra 2025, hvor en gennemtænkt planløsning, stilrene materialer og et dejligt lysindfald går hånd i hånd. Lejligheden er uden bopælspligt og rummer 95 m² med et stort opholdsrum, højere til loftet end standard, stort soveværelse samt et ekstra disponibelt rum, der giver boligen en fleksib