← Tilbage til on-market
Brigadevej 12, 1. tv
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade
Udbudspris
3.399.000 kr.
82.902 kr/m²
Vores estimat
3.100.799 kr.
75.629 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.8 %
-298.201 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.4 %
Comp-engineP10 62.932 · median 72.589 · P90 80.397 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1898)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·58 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -9.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 20.3% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -12%✗α -9.4%✓Sol 95✓Klassisk 1898✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.629 kr/m² × 41 m² = 3.100.799 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
41 m²
Værelser
2
Byggeår
1898
Udbudspris
3.399.000 kr.
Dage på markedet
58d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.368 kr./år
Alpha
-9.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.100.799 kr.
75.629 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.421.244 kr.
83.445 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.117.516 kr.
76.037 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 82.902 | 3.399.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.629 | 3.100.799 kr. | -8.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 62.932 | 2.580.215 kr. | -24.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.589 | 2.976.142 kr. | -12.4 % | 8 comps inden for 1 km, median 132 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 80.397 | 3.296.280 kr. | -3.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.317 | 710.000 kr. | -79.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.3%
α (alpha)-9.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.1%
= Total afkast-8.3%
Gross rental/år37.272 kr.
Salgspris3.100.799 kr.
Profit (1 års hold)-283.173 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.5%
α (alpha)-9.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-3.5%
Gross rental/år62.364 kr.
Salgspris3.224.831 kr.
Profit (1 års hold)-134.049 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.6%
α (alpha)-9.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast10.6%
Gross rental/år177.360 kr.
Salgspris3.559.717 kr.
Profit (1 års hold)315.833 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (41) × 12 mdr
= Langtidsleje/år83.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)108.732 kr.
− Ejerudgifter/år-46.368 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)37.272 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)62.364 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)177.360 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.399.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.399.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.399.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.394 kr.
= Tx-omkostning22.244 kr.
+ Tilbudspris3.399.000 kr.
= Total investeret3.421.244 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.100.799 kr.
− Investeret-3.421.244 kr.
= Spread-320.445 kr.
÷ Investeret÷ 3.421.244 kr.
= Alpha-9.4%
Mægler
kr/m² (udbud)82.902 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-02-20normal
1.950.000 kr.47.561 kr./m²
2021-06-08normal
2.295.000 kr.55.976 kr./m²
2019-05-10normal
1.745.000 kr.42.561 kr./m²
2015-03-29normal
1.298.000 kr.31.659 kr./m²
2009-08-12normal
685.000 kr.16.707 kr./m²
2001-08-30normal
730.000 kr.17.805 kr./m²
1999-11-01normal
220.000 kr.5.366 kr./m²
1992-10-28other
174.285 kr.4.251 kr./m²
1992-07-10normal
255.000 kr.6.220 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 710.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.950.000 kr.2023-02-20 · 3 år siden
Udbudspris implicerer20.3% pa
FMV implicerer16.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og delevenlig ejerlejlighed på 41 m2 i København S
Velkommen til Brigade 12, 1. TV – en lys og indbydende lejlighed på 41 m², hvor hver eneste kvadratmeter er udnyttet optimalt.Lejligheden fremstår i pæn stand og er lige til at flytte ind i. De gode lysindfald skaber en behagelig og indbydende atmosfære, mens den veludnyttede planløsning giver boligen en god funktionalitet og en naturlig udnyttelse af pladsen.Badeværelset er praktisk indrettet med separat bruseniche, og boligen byder generelt på en enkel og indflytningsklar base, som er nem at g