← Tilbage til on-market
Store Kongensgade 63A, 4. 4
1264 København K · estate · Estate Frederiksberg C
Udbudspris
7.300.000 kr.
105.797 kr/m²
Vores estimat
6.635.484 kr.
96.166 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.1 %
-664.516 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.7 %
Comp-engineP10 79.557 · median 85.914 · P90 97.207 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals6/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·169 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
- ·α -9.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 6 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -19%✗α -9.7%✓4. sal✓KBH-klassiker 1932✓Stand 8/10✓Sol 95✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 96.166 kr/m² × 69 m² = 6.635.484 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
7.300.000 kr.
Dage på markedet
169d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.972 kr./år
Alpha
-9.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.635.484 kr.
96.166 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.345.650 kr.
106.459 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.720.499 kr.
97.399 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 105.797 | 7.300.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 96.166 | 6.635.484 kr. | -9.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 79.557 | 5.489.412 kr. | -24.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.914 | 5.928.045 kr. | -18.8 % | 8 comps inden for 250 m, median 103 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 97.207 | 6.707.312 kr. | -8.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.362 | 1.750.000 kr. | -76.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.9%
α (alpha)-9.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-7.9%
Gross rental/år127.188 kr.
Salgspris6.635.484 kr.
Profit (1 års hold)-582.978 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.2%
α (alpha)-9.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-3.2%
Gross rental/år181.836 kr.
Salgspris6.900.903 kr.
Profit (1 års hold)-262.911 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.1%
α (alpha)-9.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast9.1%
Gross rental/år289.474 kr.
Salgspris7.617.536 kr.
Profit (1 års hold)561.359 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år182.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)236.808 kr.
− Ejerudgifter/år-54.972 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)127.188 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)181.836 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)289.474 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.300.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.300.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.300.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.800 kr.
= Tx-omkostning45.650 kr.
+ Tilbudspris7.300.000 kr.
= Total investeret7.345.650 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.635.484 kr.
− Investeret-7.345.650 kr.
= Spread-710.166 kr.
÷ Investeret÷ 7.345.650 kr.
= Alpha-9.7%
Mægler
kr/m² (udbud)105.797 kr.
MæglerEstate Frederiksberg C
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-03-15normal
5.300.000 kr.76.812 kr./m²
2018-02-13normal
4.300.000 kr.62.319 kr./m²
2014-03-03normal
2.905.000 kr.42.101 kr./m²
2005-02-18normal
2.285.000 kr.33.116 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.300.000 kr.2022-03-15 · 4 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer5.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Elegant taglejlighed med altan, elevator og fællesterrasse i hjertet af Frederiksstaden
Elegant taglejlighed med altan, elevator og fællesterrasse i hjertet af Frederiksstaden Velkommen til Store Kongensgade 63A, 4. 4. – en lys og indbydende taglejlighed, roligt beliggende i baghuset med elevator, midt i det eftertragtede Frederiksstaden.Boligen byder på et rummeligt og åbent alrum med gode ovenlysvinduer, der sikrer et fantastisk lysindfald og en luftig atmosfære. Det stilrene Svane-køkken fremstår pænt og funktionelt og har direkte udgang til en skøn, ugenert altan – her kan du n