Store Kongensgade 63A, 4. 4

1264 København K · estate · Estate Frederiksberg C

Åbn pitch-view

Top-pick score

67/ 100

B — solid

AVM signal5/25

Kvalitet23/25

Data-freshness16/20

Bydel15/15

Market signals8/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
·Fresh handelsdata (2022)
·Tier-A bydel (indre-by)
·109 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum

Red flags

·α -14.3% — over markedet
·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 5 · ! 0 · ✗ 1

✗α -14.3%✓4. sal✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓69 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 91.198 kr/m² × 69 m² = 6.292.641 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Indre By

kvm

69 m²

Værelser

Byggeår

1932

Udbudspris

7.300.000 kr.

Dage på markedet

109d

Antagelser (live recalc)

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.609 kr.Belægning (%)· default 83%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 220

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 54.972 kr./år

Alpha

-14.3%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

6.292.641 kr.

91.198 kr./m² · XGBoost

Investeret

7.345.650 kr.

106.459 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

6.379.701 kr.

92.459 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris

7.300.000 kr.

105.797 kr./m²

Boligsiden (sælger)

iBuyReal AVM

6.292.641 kr.

91.198 kr./m²

-13.8% vs udbud

XGBoost (proprietær)

Comp-baseret

—

henter…

Offentlig vurdering

1.750.000 kr.

25.362 kr./m²

-76.0% vs udbud

SKAT (typisk forældet)

Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

-12.6%

α (alpha)-14.3%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.7%

= Total afkast-12.6%

Gross rental/år127.188 kr.

Salgspris6.292.641 kr.

Profit (1 års hold)-925.821 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

-4.9%

α (alpha)-14.3%

β (7% beta)7.0%

cf-yield2.5%

= Total afkast-4.9%

Gross rental/år181.836 kr.

Salgspris6.733.126 kr.

Profit (1 års hold)-430.688 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

4.4%

α (alpha)-14.3%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.9%

= Total afkast4.4%

Gross rental/år289.474 kr.

Salgspris7.223.952 kr.

Profit (1 års hold)167.776 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (83%)× 0.83

= Brutto Airbnb/år487.447 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105

− Platform 15% af brutto-73.117 kr.

− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.

− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.

= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr

× kvm (69) × 12 mdr

= Langtidsleje/år182.160 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)236.808 kr.

− Ejerudgifter/år-54.972 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)127.188 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)181.836 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)289.474 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.300.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)7.300.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.300.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+43.800 kr.

= Tx-omkostning45.650 kr.

+ Tilbudspris7.300.000 kr.

= Total investeret7.345.650 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.292.641 kr.

− Investeret-7.345.650 kr.

= Spread-1.053.009 kr.

÷ Investeret÷ 7.345.650 kr.

= Alpha-14.3%

Mægler

kr/m² (udbud)105.797 kr.

MæglerEstate Frederiksberg C

Typeestate

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2022-03-15normal

5.300.000 kr.76.812 kr./m²

2018-02-13normal

4.300.000 kr.62.319 kr./m²

2014-03-03normal

2.905.000 kr.42.101 kr./m²

2005-02-18normal

2.285.000 kr.33.116 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

5.300.000 kr.2022-03-15 · 4 år siden

Udbudspris implicerer8.3% pa

FMV implicerer4.4% pa

Overshoot (FMV vs udbud)-3.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Elegant taglejlighed med altan, elevator og fællesterrasse i hjertet af Frederiksstaden

Elegant taglejlighed med altan, elevator og fællesterrasse i hjertet af Frederiksstaden Velkommen til Store Kongensgade 63A, 4. 4. – en lys og indbydende taglejlighed, roligt beliggende i baghuset med elevator, midt i det eftertragtede Frederiksstaden.Boligen byder på et rummeligt og åbent alrum med gode ovenlysvinduer, der sikrer et fantastisk lysindfald og en luftig atmosfære. Det stilrene Svane-køkken fremstår pænt og funktionelt og har direkte udgang til en skøn, ugenert altan – her kan du n