Udbudspris
4.745.000 kr.
87.870 kr/m²
Vores estimat
4.727.653 kr.
87.549 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.4 %
-17.347 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.0 %
Comp-engineP10 80.418 · median 93.252 · P90 98.096 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1893)
- ·Seller CAGR 6.3% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -1.0%✓Comps +6%✓Sol 95✓Klassisk 1893✓2. sal✓54 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.549 kr/m² × 54 m² = 4.727.653 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1893
Udbudspris
4.745.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.080 kr./år
Alpha
-1.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.727.653 kr.
87.549 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.775.320 kr.
88.432 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.786.603 kr.
88.641 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 87.870 | 4.745.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.549 | 4.727.653 kr. | -0.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 80.418 | 4.342.563 kr. | -8.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 93.252 | 5.035.613 kr. | +6.1 % | 8 comps inden for 250 m, median 90 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 98.096 | 5.297.196 kr. | +11.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.148 | 1.250.000 kr. | -73.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.9%
α (alpha)-1.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast0.9%
Gross rental/år89.520 kr.
Salgspris4.727.653 kr.
Profit (1 års hold)41.853 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.7%
α (alpha)-1.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år128.400 kr.
Salgspris4.916.759 kr.
Profit (1 års hold)269.839 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.9%
α (alpha)-1.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast17.9%
Gross rental/år194.973 kr.
Salgspris5.427.346 kr.
Profit (1 års hold)846.999 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år129.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)168.480 kr.
− Ejerudgifter/år-40.080 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)89.520 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)128.400 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)194.973 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.745.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.745.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.745.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.470 kr.
= Tx-omkostning30.320 kr.
+ Tilbudspris4.745.000 kr.
= Total investeret4.775.320 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.727.653 kr.
− Investeret-4.775.320 kr.
= Spread-47.667 kr.
÷ Investeret÷ 4.775.320 kr.
= Alpha-1.0%
Mægler
kr/m² (udbud)87.870 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2015-06-11normal
2.415.000 kr.44.722 kr./m²
2008-04-16normal
1.525.000 kr.28.241 kr./m²
2003-10-29normal
1.275.000 kr.23.611 kr./m²
2003-09-10normal
899.945 kr.16.666 kr./m²
1999-05-31normal
676.000 kr.12.519 kr./m²
1997-10-27normal
455.000 kr.8.426 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.415.000 kr.2015-06-11 · 11 år siden
Udbudspris implicerer6.3% pa
FMV implicerer6.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 2V'er på Østerbro
Charmerende 2V'er på Østerbro Her får du 54 kvm med klassiske detaljer og en god planløsning – midt i København. Ålborggade placerer dig centralt på Østerbro med skole, dagtilbud og metro inden for gåafstand. Fælledparken og Søerne inviterer til grønne pauser, mens Nordhavn og diverse caféer og restauranter giver endnu flere muligheder. Alt er indenfor rækkevidde. Indenfor venter en lejlighed i gennemgående fin stand med en sydvendt stue og et dejligt lysindfald. Herskabelige detaljer og klass