Udbudspris
12.750.000 kr.
102.823 kr/m²
Vores estimat
13.080.499 kr.
105.488 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.6 %
+330.499 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.0 %
Comp-engineP10 78.238 · median 91.052 · P90 115.215 kr/m²8 comps · same_buildingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2017)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 34.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Comps -11%✗124 m² for stor!α +2.0%✓6. sal✓Sol 100✓Nybyg 2017✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 105.488 kr/m² × 124 m² = 13.080.499 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
124 m²
Værelser
3
Byggeår
2017
Udbudspris
12.750.000 kr.
Dage på markedet
33d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.500 kr./år
Alpha
2.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
13.080.499 kr.
105.488 kr./m² · XGBoost
Investeret
12.828.350 kr.
103.454 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
13.224.959 kr.
106.653 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 102.823 | 12.750.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 105.488 | 13.080.499 kr. | +2.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 78.238 | 9.701.562 kr. | -23.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 91.052 | 11.290.467 kr. | -11.4 % | 8 comps same_building, median 38 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 115.215 | 14.286.692 kr. | +12.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.597 | 3.050.000 kr. | -76.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.7%
α (alpha)2.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast3.7%
Gross rental/år225.660 kr.
Salgspris13.080.499 kr.
Profit (1 års hold)477.809 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.4%
α (alpha)2.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast8.4%
Gross rental/år312.708 kr.
Salgspris13.603.719 kr.
Profit (1 års hold)1.088.077 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.4%
α (alpha)2.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.6%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år337.849 kr.
Salgspris15.016.413 kr.
Profit (1 års hold)2.525.912 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (124) × 12 mdr
= Langtidsleje/år290.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)377.208 kr.
− Ejerudgifter/år-64.500 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)225.660 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)312.708 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)337.849 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris12.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)12.750.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)12.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+76.500 kr.
= Tx-omkostning78.350 kr.
+ Tilbudspris12.750.000 kr.
= Total investeret12.828.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV13.080.499 kr.
− Investeret-12.828.350 kr.
= Spread252.149 kr.
÷ Investeret÷ 12.828.350 kr.
= Alpha2.0%
Mægler
kr/m² (udbud)102.823 kr.
MæglerMarcus Bolig
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-09-28normal
9.500.000 kr.76.613 kr./m²
2019-05-12normal
5.575.000 kr.44.960 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
9.500.000 kr.2025-09-28 · 1 år siden
Udbudspris implicerer34.2% pa
FMV implicerer37.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+3.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Bo med vandet som nabo
Bo med vandet som naboVelkommen til Martin Luther Kings Vej 7. En bolig i to etager med vandudsigt, to altaner, en stor tagterrasse og smukke kig til Københavns tårne.Her forenes lys, udsigt og moderne komfort. Alt sammen med en særlig følelse af ro og livskvalitet.Entréen byder på god plads til overtøj og sko. Stuen har direkte udgang til en solrig altan med flot vandudsigt og eftermiddagssol. Spisestuen har sin egen altan med morgensol.Med to altaner kan du derfor nyde solen fra morgen til aft