Udbudspris
7.595.000 kr.
75.198 kr/m²
Vores estimat
7.545.232 kr.
74.705 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.7 %
-49.768 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.3 %
Comp-engineP10 58.955 · median 75.349 · P90 78.033 kr/m²8 comps · same_building
Top-pick score
31/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1960) — lavere standard
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1960✗α -1.3%!101 m² stor✓Comps +0%✓4. sal✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.705 kr/m² × 101 m² = 7.545.232 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
1960
Udbudspris
7.595.000 kr.
Dage på markedet
57d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.932 kr./år
Alpha
-1.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.545.232 kr.
74.705 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.642.420 kr.
75.668 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.632.694 kr.
75.571 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 75.198 | 7.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.705 | 7.545.232 kr. | -0.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 58.955 | 5.954.457 kr. | -21.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.349 | 7.610.242 kr. | +0.2 % | 8 comps same_building, median 51 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 78.033 | 7.881.331 kr. | +3.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.851 | 1.500.000 kr. | -80.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.5%
α (alpha)-1.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast0.5%
Gross rental/år135.108 kr.
Salgspris7.545.232 kr.
Profit (1 års hold)37.920 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.3%
α (alpha)-1.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast5.3%
Gross rental/år196.920 kr.
Salgspris7.847.041 kr.
Profit (1 års hold)401.541 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.8%
α (alpha)-1.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast16.8%
Gross rental/år252.982 kr.
Salgspris8.661.926 kr.
Profit (1 års hold)1.272.488 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år206.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)267.852 kr.
− Ejerudgifter/år-70.932 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)135.108 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)196.920 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)252.982 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+45.570 kr.
= Tx-omkostning47.420 kr.
+ Tilbudspris7.595.000 kr.
= Total investeret7.642.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.545.232 kr.
− Investeret-7.642.420 kr.
= Spread-97.188 kr.
÷ Investeret÷ 7.642.420 kr.
= Alpha-1.3%
Mægler
kr/m² (udbud)75.198 kr.
Mæglerhome Projekt København
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
ISLANDS BRYGGE - A-HUSET
Drømmer du om at bo centralt i København med alle nødvendige faciliteter lige uden for døren? Så er denne store 3-værelses lejlighed på Drechselsgade 4B, 4. tv. måske lige noget for dig. Beliggende i det eftertragtede A huset på Islands Brygge, byder denne lejlighed på 101 m² fyldt med lys, rummelighed og moderne komfort – perfekt til både par, børnefamilie og dem, der drømmer om ekstra plads. Når du træder ind i lejligheden, mødes du af en atmosfære af lys og luftighed. Fra stuen og køkken-alru