iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Dronningens Tværgade 50, 6. 1

1302 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
  • ·α -18.3% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1956) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1956✗α -18.3%✓6. sal✓Sol 100✓75 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 86.571 kr/m² × 75 m² = 6.492.857 kr.
Dronningens Tværgade 50, 6. 1

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
75 m²
Værelser
3
Byggeår
1956
Udbudspris
7.895.000 kr.
Dage på markedet
7d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.432 kr./år
Alpha
-18.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.492.857 kr.
86.571 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.944.220 kr.
105.923 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.600.969 kr.
88.013 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.895.000 kr.
105.267 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.492.857 kr.
86.571 kr./m²
-17.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.950.000 kr.
26.000 kr./m²
-75.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.4%
α (alpha)-18.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-16.4%
Gross rental/år149.568 kr.
Salgspris6.492.857 kr.
Profit (1 års hold)-1.301.795 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.6%
α (alpha)-18.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-8.6%
Gross rental/år208.968 kr.
Salgspris6.947.357 kr.
Profit (1 års hold)-787.895 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.1%
α (alpha)-18.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år445.172 kr.
Salgspris7.453.800 kr.
Profit (1 års hold)-45.248 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år198.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)257.400 kr.
− Ejerudgifter/år-48.432 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)149.568 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)208.968 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)445.172 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.370 kr.
= Tx-omkostning49.220 kr.
+ Tilbudspris7.895.000 kr.
= Total investeret7.944.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.492.857 kr.
− Investeret-7.944.220 kr.
= Spread-1.451.363 kr.
÷ Investeret÷ 7.944.220 kr.
= Alpha-18.3%

Mægler

kr/m² (udbud)105.267 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-01-21normal
3.795.000 kr.50.600 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.795.000 kr.2019-01-21 · 7 år siden
Udbudspris implicerer11.0% pa
FMV implicerer8.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Arkitektonisk perle med elevator og to altaner

Denne skønne bolig er beliggende i Kongegården – en ikoniske ejendom i hjertet af Frederikstaden, et af Københavns mest eftertragtede og historiske kvarterer, kendt for sin elegante arkitektur, rolige atmosfære og nærhed til både byliv og Kongens Have.Velkommen til en dejlig og funktionel bolig med en gennemtænkt planløsning, der gør den delevenlig eller giver plads til den lille familie.Den store entré byder på god skabsplads og giver adgang til det lækre snedkerkøkken, som er renoveret med res