iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Dronningens Tværgade 50, 6. 1

1302 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.595.000 kr.
101.267 kr/m²
Vores estimat
7.136.922 kr.
95.159 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.0 %
-458.078 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.6 %
Comp-engineP10 79.830 · median 89.684 · P90 95.434 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·67 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -6.6% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1956) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 3
✗Beton 1956✗Comps -11%✗α -6.6%✓6. sal✓Stand 8/10✓Sol 100✓75 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 95.159 kr/m² × 75 m² = 7.136.922 kr.
Dronningens Tværgade 50, 6. 1

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
75 m²
Værelser
3
Byggeår
1956
Udbudspris
7.595.000 kr.
Dage på markedet
67d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.432 kr./år
Alpha
-6.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.136.922 kr.
95.159 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.642.420 kr.
101.899 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.241.193 kr.
96.549 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris101.2677.595.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM95.1597.136.922 kr.-6.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1079.8305.987.263 kr.-21.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median89.6846.726.314 kr.-11.4 %8 comps inden for 250 m, median 93 m væk · high confidence
Comp-engine · P9095.4347.157.570 kr.-5.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering26.0001.950.000 kr.-74.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.7%
α (alpha)-6.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-4.7%
Gross rental/år149.568 kr.
Salgspris7.136.922 kr.
Profit (1 års hold)-355.930 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.1%
α (alpha)-6.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast0.1%
Gross rental/år208.968 kr.
Salgspris7.422.399 kr.
Profit (1 års hold)-11.053 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.0%
α (alpha)-6.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast14.0%
Gross rental/år445.172 kr.
Salgspris8.193.186 kr.
Profit (1 års hold)995.939 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år198.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)257.400 kr.
− Ejerudgifter/år-48.432 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)149.568 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)208.968 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)445.172 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+45.570 kr.
= Tx-omkostning47.420 kr.
+ Tilbudspris7.595.000 kr.
= Total investeret7.642.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.136.922 kr.
− Investeret-7.642.420 kr.
= Spread-505.498 kr.
÷ Investeret÷ 7.642.420 kr.
= Alpha-6.6%

Mægler

kr/m² (udbud)101.267 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-01-21normal
3.795.000 kr.50.600 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.795.000 kr.2019-01-21 · 7 år siden
Udbudspris implicerer10.4% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Arkitektonisk perle med elevator og to altaner

Denne skønne bolig er beliggende i Kongegården – en ikoniske ejendom i hjertet af Frederikstaden, et af Københavns mest eftertragtede og historiske kvarterer, kendt for sin elegante arkitektur, rolige atmosfære og nærhed til både byliv og Kongens Have.Velkommen til en dejlig og funktionel bolig med en gennemtænkt planløsning, der gør den delevenlig eller giver plads til den lille familie.Den store entré byder på god skabsplads og giver adgang til det lækre snedkerkøkken, som er renoveret med res